Le particulier et les revenus locatifs
Ce contenu est une reformulation vulgarisée de la publication officielle de Revenu Québec : IN-100(2026-02).pdf, produite pour aider les citoyens et entrepreneurs à mieux comprendre leurs obligations fiscales. Il ne constitue pas un avis juridique ou fiscal. Référez-vous au document officiel pour toute décision.
À qui s'adresse ce document
Ce document s’adresse aux particuliers qui ont reçu des revenus provenant de la location d’un ou de plusieurs biens immeubles pendant une année d’imposition.
Il vise notamment :
- les propriétaires uniques d’un immeuble locatif;
- les copropriétaires d’un bien immeuble loué;
- les personnes qui louent une maison, un appartement, une chambre, un espace dans un immeuble de bureaux ou un autre bien immeuble;
- les personnes qui louent une partie de leur résidence;
- les personnes qui exploitent un établissement d’hébergement touristique, y compris au moyen d’une plateforme numérique;
- les personnes qui effectuent de la location à court terme d’un bien résidentiel situé au Québec;
- les particuliers qui doivent déterminer quels revenus locatifs déclarer et quelles dépenses peuvent être déduites.
Le document s’adresse aux personnes qui gagnent un revenu de location, mais il ne couvre pas tous les cas possibles.
Contexte et objectif
La publication explique, à titre informatif, comment traiter fiscalement les revenus et les dépenses liés à la location de biens immeubles au Québec.
Elle aide à déterminer :
- les montants à inclure dans les revenus de location;
- les dépenses pouvant être déduites;
- la distinction entre une dépense courante et une dépense en capital;
- les règles relatives aux travaux effectués sur un immeuble locatif;
- les limites applicables à certaines déductions;
- les obligations déclaratives liées aux formulaires fiscaux;
- les conséquences fiscales de certains événements, comme la vente d’un bien locatif, le changement d’usage d’une résidence ou la location à court terme.
Les renseignements fournis ne constituent pas une interprétation juridique de la Loi sur les impôts ni d’une autre loi. Le document utilise, lorsque possible, un vocabulaire neutre ou épicène.
Informations complètes et détaillées
Définitions importantes
Aliénation
Une aliénation correspond à une opération par laquelle un particulier ou une fiducie se départit d’une immobilisation.
Elle peut être :
- volontaire, par exemple :
- une vente;
- une cession;
- un échange;
- une donation;
- involontaire, par exemple :
- une expropriation;
- un vol;
- un autre événement entraînant la perte du bien.
Amortissement
L’amortissement est un mécanisme fiscal qui permet de déduire progressivement une partie du coût d’un bien amortissable, année après année, parce que ce bien perd de la valeur avec le temps, notamment en raison de l’usure ou de la désuétude.
Bien locatif
Un bien locatif est généralement un bien immeuble loué qui procure un revenu à son ou à ses propriétaires.
Il peut s’agir notamment :
- d’un immeuble;
- d’une maison;
- d’un appartement;
- d’une chambre;
- d’un espace dans un immeuble de bureaux;
- d’un autre type de bien immeuble donné en location.
Dépense courante
Une dépense courante est une dépense qui revient habituellement de façon périodique et qui procure un avantage à court terme.
Elle vise par exemple à réparer un bien locatif pour le conserver dans l’état où il se trouvait au moment de son acquisition.
Dépense en capital
Une dépense en capital est une dépense faite pour :
- acheter un bien;
- ajouter quelque chose à un bien;
- améliorer un bien.
Elle procure généralement un avantage durable.
Établissement d’hébergement touristique
Un établissement d’hébergement touristique est un établissement dans lequel au moins une unité d’hébergement est offerte en location à des touristes, contre rémunération, pour une période d’au plus 31 jours.
Une unité d’hébergement peut être notamment :
- un lit;
- une chambre;
- une suite;
- un appartement;
- une maison;
- un chalet;
- un prêt-à-camper;
- un emplacement de camping.
Location à court terme
La location à court terme vise un bien immeuble résidentiel situé au Québec qui est offert en location pour une période maximale de 31 jours.
Location à court terme non conforme
Une location à court terme est non conforme lorsqu’un bien immeuble résidentiel situé au Québec est offert en location à court terme sans respecter les exigences d’enregistrement prévues par :
- la Loi sur l’hébergement touristique, RLRQ, chapitre H-1.01;
- le Règlement sur l’hébergement touristique, RLRQ, chapitre H-1.01 r.1.
Perte locative
Une perte locative survient lorsque les dépenses de location sont plus élevées que les revenus de location.
Produit de l’aliénation
Le produit de l’aliénation correspond généralement au prix de vente d’un bien.
Il peut aussi s’agir d’une indemnité reçue pour des biens :
- expropriés;
- détruits;
- endommagés;
- volés.
Revenu de location
Le revenu de location correspond au revenu brut provenant de la location de biens immeubles, auquel s’ajoutent les revenus liés à cette activité.
Il peut notamment comprendre :
- une somme reçue pour mettre fin à un bail ou à un contrat de sous-location;
- une somme reçue pour prolonger un bail ou un contrat de sous-location;
- les profits tirés de services offerts aux locataires, comme :
- des distributrices;
- des machines à laver;
- des sécheuses;
- les revenus tirés de la location :
- d’enseignes;
- de places de stationnement.
Revenu net de location
Le revenu net de location correspond au revenu brut provenant de la location de biens immeubles, moins :
- l’amortissement de ces biens;
- les dépenses engagées pendant l’année afin de gagner ce revenu.
Le revenu net de location doit être inclus dans la déclaration de revenus.
Véhicule à moteur
Un véhicule à moteur est un véhicule motorisé conçu ou aménagé pour circuler dans les rues et sur les routes.
Sont exclus :
- les trolleybus;
- les véhicules conçus ou aménagés pour fonctionner seulement sur rails.
Véhicule zéro émission
Un véhicule zéro émission est un véhicule à moteur qui respecte toutes les conditions suivantes.
Type de véhicule admissible
Le véhicule doit être l’un des suivants :
- un véhicule entièrement électrique;
- un véhicule hybride rechargeable muni d’une batterie d’au moins 7 kWh;
- un véhicule fonctionnant entièrement à l’hydrogène.
Date d’acquisition et de mise en service
Le véhicule doit avoir été :
- acquis après le 18 mars 2019 et avant 2034;
- prêt à être mis en service après le 18 mars 2019 et avant 2034.
Conditions supplémentaires pour un véhicule acquis avant le 2 mars 2020
Si le véhicule a été acquis avant le 2 mars 2020 :
- il ne doit pas avoir été utilisé à quelque fin que ce soit avant son acquisition par le contribuable;
- il ne doit pas avoir été acquis pour être utilisé à quelque fin que ce soit avant son acquisition par le contribuable;
- aucun autre contribuable ne doit avoir demandé de déduction pour amortissement à son égard;
- aucun autre contribuable ne doit avoir déduit de perte finale à son égard.
Véhicules exclus
Un véhicule n’est pas admissible comme véhicule zéro émission si :
- un choix a été exercé afin qu’il ne soit pas inclus dans les catégories 54 à 56;
- une aide financière a été reçue du gouvernement du Canada relativement à ce véhicule.
Particularités liées à la déclaration de revenus
Déclaration des revenus de location
Un particulier qui gagne des revenus de location comme propriétaire unique ou comme copropriétaire d’un ou de plusieurs biens immeubles doit inclure ses revenus nets de location dans le calcul de son revenu total.
Il doit aussi remplir le formulaire Revenus et dépenses de location d’un bien immeuble (TP-128) pour chaque bien immeuble.
Il est toutefois possible de fournir les états financiers de chaque bien plutôt que le formulaire TP-128, à condition que ces états financiers présentent les revenus et les dépenses de location.
Dépenses engagées pour réaliser des travaux sur un immeuble
Lorsqu’un particulier engage, pendant une année d’imposition, des dépenses pour effectuer des travaux sur un bien immeuble loué afin de gagner un revenu, il doit remplir le formulaire Frais engagés pour réaliser des travaux sur un immeuble (TP-1086.R.23.12).
Les travaux visés peuvent être :
- des travaux de rénovation;
- des travaux d’amélioration;
- des travaux d’entretien;
- des travaux de réparation.
Le formulaire TP-1086.R.23.12 doit être joint à la déclaration de revenus.
Si le particulier n’est pas tenu de produire une déclaration de revenus pour l’année, il doit tout de même transmettre le formulaire rempli dans le délai prévu pour la transmission des déclarations de revenus.
Renseignements à fournir dans le formulaire TP-1086.R.23.12
Le formulaire doit contenir les renseignements demandés au sujet de toute personne ou entreprise ayant participé aux travaux.
Cependant, ces renseignements ne sont pas requis si la personne ou l’entreprise est :
- un exploitant d’un réseau de distribution de gaz;
- un exploitant d’un réseau de télécommunications;
- un exploitant d’un réseau de distribution d’électricité;
- un organisme gouvernemental;
- une employée ou un employé du particulier;
- le particulier lui-même.
Pénalités liées aux renseignements sur les travaux
Si un particulier omet de fournir les renseignements exigés dans le formulaire TP-1086.R.23.12, une pénalité de 200 $ peut s’appliquer pour chaque omission concernant une personne ou une entreprise donnée.
Une personne ou une entreprise qui omet de fournir les renseignements au particulier s’expose à une pénalité de 500 $.
Travaux visant les besoins de personnes handicapées
Si un bien locatif est principalement utilisé pour gagner un revenu et que des travaux sont effectués pour répondre aux besoins de personnes handicapées, le particulier doit remplir le formulaire Attestation d’admissibilité des dépenses de rénovation ou de transformation (TP-157).
Ces travaux peuvent notamment viser :
- l’installation d’appareils adaptés;
- l’installation d’accessoires adaptés;
- d’autres rénovations ou transformations de même nature.
Le formulaire TP-157 ne doit pas être transmis avec la déclaration. Il doit être conservé dans les dossiers, car il pourrait être demandé.
Déduction des dépenses
Dépenses courantes et dépenses en capital
Un propriétaire de bien locatif peut engager :
- des dépenses courantes pour entretenir ou réparer son bien;
- des dépenses en capital pour accroître la valeur de son bien.
La distinction est importante, car :
- les dépenses courantes engagées dans l’année sont généralement déductibles des revenus de location;
- les dépenses en capital ne sont généralement pas déductibles immédiatement et doivent plutôt être ajoutées au coût en capital du bien.
Dépenses courantes
Les dépenses courantes servent habituellement à entretenir ou à réparer un bien.
Elles ne procurent pas d’avantage durable et doivent généralement être refaites après un certain temps.
Elles sont normalement déductibles des revenus de location, sous réserve de certaines exceptions.
Dépenses courantes déductibles
Les dépenses courantes pouvant être déduites comprennent notamment les éléments suivants.
Frais d’entretien et de réparation
Sont déductibles les frais visant à remettre un immeuble dans son état initial.
Cela peut inclure les dépenses engagées pour :
- remplacer toutes les fenêtres;
- remettre entièrement en état les balcons;
- remettre entièrement en état le toit;
- remettre entièrement en état la tuyauterie.
Si les réparations sont effectuées par le propriétaire lui-même :
- le coût du matériel peut être déduit;
- la valeur du travail personnel ne peut pas être déduite.
Frais d’emprunt et frais liés à un prêt
Les frais liés à un emprunt peuvent être déductibles lorsqu’ils se rapportent :
- à un prêt hypothécaire;
- à un autre prêt contracté pour acheter, entretenir ou améliorer l’immeuble.
Cela peut inclure, par exemple, les assurances exigées par le prêteur.
Ces frais sont déductibles seulement par fractions égales sur une période de cinq ans.
Si le prêt est remboursé avant la fin de cette période de cinq ans, le solde non encore déduit peut être déduit dans l’année du remboursement.
Autres dépenses courantes déductibles
Peuvent aussi être déductibles :
- les frais de publicité engagés pour trouver des locataires;
- les primes d’assurance se rapportant à l’immeuble;
- les impôts fonciers de l’immeuble;
- les intérêts sur l’argent emprunté pour acheter, entretenir ou améliorer l’immeuble;
- les frais d’embellissement du terrain entourant l’immeuble, lorsque l’immeuble est utilisé principalement pour gagner un revenu de location;
- les honoraires payés pour tenir ou vérifier les livres et registres;
- les frais juridiques, sauf ceux liés à l’achat ou à la vente de l’immeuble;
- les salaires et autres rémunérations versés aux personnes chargées de l’entretien ou de l’exploitation de l’immeuble;
- les frais d’électricité;
- les frais d’eau;
- les frais de chauffage;
- les frais d’accès à Internet.
Les frais d’embellissement du terrain ne comprennent pas les dépenses liées à la construction :
- de trottoirs;
- de sentiers;
- d’aires de stationnement;
- de murs de soutènement.
Dépenses relatives à une période de construction, de rénovation ou de modification
Les dépenses engagées pendant une période de construction, de rénovation ou de modification d’un immeuble dans le but de le rendre louable sont généralement ajoutées au coût en capital de l’immeuble.
Toutefois, certaines dépenses de cette période peuvent être déduites des revenus de location de l’année, jusqu’à concurrence du revenu de location tiré de l’immeuble pour cette année.
Les dépenses visées sont :
- les intérêts;
- les frais juridiques;
- les frais comptables;
- les impôts fonciers.
Ces dépenses doivent se rapporter :
- à l’immeuble;
- ou à la propriété du terrain de l’immeuble.
Le terrain concerné peut être :
- le terrain sur lequel l’immeuble est construit;
- un terrain adjacent à l’immeuble et nécessaire à son usage, par exemple pour :
- une aire de stationnement;
- une voie d’accès;
- une cour;
- un jardin.
La période de construction, de rénovation ou de modification se termine à la première des deux dates suivantes :
- la date où les travaux sont terminés;
- la date où 90 % ou plus de l’immeuble est loué.
Dépenses en capital
Les dépenses en capital servent à :
- acheter un bien;
- ajouter un élément à un bien;
- améliorer un bien.
Elles procurent un avantage durable.
En général, elles ne sont pas déductibles directement des revenus de location. Elles sont plutôt ajoutées au coût en capital du bien.
Certaines exceptions permettent toutefois de les déduire dans l’année.
Dépenses en capital non déductibles dans l’année
Les dépenses suivantes ne sont pas déductibles dans l’année où elles sont engagées et doivent plutôt être ajoutées au coût en capital du bien locatif :
- le coût d’achat du bien locatif;
- les frais de réparation ou de rénovation nécessaires avant de pouvoir louer un vieil immeuble nouvellement acquis, lorsque ces travaux servent à ramener l’immeuble à sa valeur normale parce qu’il a été acheté à un prix inférieur;
- les frais juridiques liés à l’achat de l’immeuble;
- les frais d’ingénierie liés à l’achat de l’immeuble;
- les autres frais liés à l’achat de l’immeuble, comme :
- les droits de mutation immobilière;
- les frais de relocalisation;
- le prix d’achat du matériel loué avec l’immeuble, par exemple :
- un réfrigérateur;
- une cuisinière;
- les meubles d’un appartement loué meublé;
- le coût du matériel de remplacement;
- le coût de l’ajout d’un foyer, puisque cet ajout augmente la valeur normale de l’immeuble;
- le coût de l’ajout d’un garage, puisqu’il crée un nouveau bien.
Toutes ces dépenses augmentent le coût en capital de l’immeuble, sauf la partie du coût d’acquisition du bien locatif attribuable au terrain.
Ces dépenses peuvent donner droit à une déduction pour amortissement calculée à la partie 6 du formulaire TP-128.
Dépenses en capital déductibles dans l’année
Certaines dépenses en capital peuvent être déduites dans l’année où elles sont engagées plutôt que d’être ajoutées au coût en capital du bien.
Ces dépenses doivent avoir servi à rénover ou transformer un immeuble afin de permettre à une personne ayant un handicap moteur :
- d’y accéder;
- de s’y déplacer.
Les travaux admissibles comprennent :
- l’installation d’un ouvre-porte électrique à commande manuelle;
- l’installation de rampes intérieures;
- l’installation de rampes extérieures;
- l’adaptation d’une salle de bain afin de faciliter son utilisation par une personne en fauteuil roulant;
- l’adaptation d’un ascenseur afin de faciliter son utilisation par une personne en fauteuil roulant;
- l’adaptation d’une porte afin de faciliter son utilisation par une personne en fauteuil roulant.
Certaines dépenses faites pour répondre aux besoins de personnes ayant une déficience peuvent aussi être déduites.
Il peut s’agir de dépenses liées à l’achat ou à l’installation :
- d’indicateurs d’étage pour cabines d’ascenseur destinés aux personnes ayant une déficience visuelle, comme :
- des panneaux en braille;
- des signaux sonores;
- d’avertisseurs d’incendie à signal visuel destinés aux personnes ayant une déficience auditive;
- de dispositifs d’écoute destinés aux personnes ayant une déficience auditive;
- d’appareils téléphoniques destinés aux personnes ayant une déficience auditive;
- de logiciels conçus en fonction des limitations de certaines personnes;
- de matériel informatique conçu en fonction des limitations de certaines personnes.
Si le bien locatif est principalement utilisé pour gagner un revenu et que de telles dépenses sont engagées, le formulaire TP-157 doit être rempli et conservé dans les dossiers. Il pourrait être exigé sur demande.
Autres dépenses liées à la location
Frais liés à l’utilisation d’un véhicule à moteur ou d’un véhicule zéro émission
Un seul bien locatif situé dans la région de résidence
Lorsqu’un particulier tire des revenus d’un seul bien locatif situé dans la région où il habite, il peut déduire un montant raisonnable pour les frais d’utilisation d’un véhicule seulement si le véhicule a servi à transporter des outils ou des matériaux afin que le particulier effectue lui-même, en totalité ou en partie, des travaux d’entretien ou de réparation.
Si cette condition n’est pas remplie, les frais de véhicule sont considérés comme des dépenses personnelles non déductibles.
Au moins deux biens locatifs situés dans au moins deux endroits différents
Lorsqu’un particulier tire des revenus d’au moins deux biens locatifs situés dans au moins deux endroits différents de celui de sa résidence principale, il peut déduire un montant raisonnable pour les frais d’utilisation d’un véhicule.
Cette règle s’applique que les biens soient situés ou non dans la région où il habite.
Le véhicule doit avoir été utilisé pour :
- percevoir des loyers;
- superviser des travaux de réparation;
- administrer ou gérer les biens locatifs de façon générale.
Dépenses relatives à la location d’un terrain vacant
Lorsqu’un particulier gagne un revenu en louant un terrain vacant, il peut déduire de ce revenu :
- les intérêts sur les emprunts contractés pour acquérir ce terrain;
- les impôts fonciers à payer à la municipalité où se trouve le terrain;
- les taxes scolaires liées au terrain.
Cependant, il ne peut pas déduire :
- l’impôt payé relativement au transfert de propriété du terrain vacant;
- les droits de mutation payés relativement au transfert de propriété du terrain vacant.
Le total des montants déduits est limité au revenu de location restant après la déduction de toutes les autres dépenses.
Ces montants ne peuvent pas :
- créer une perte de location;
- augmenter une perte de location;
- réduire des revenus provenant d’autres sources.
La partie des dépenses qui ne peut pas être déduite doit être ajoutée au coût du terrain.
Lors de la vente du terrain, cet ajout aura pour effet :
- de réduire le gain en capital;
- ou d’augmenter la perte en capital, selon la situation.
Partie personnelle des dépenses
Lorsqu’un particulier loue une partie de l’immeuble où il habite, il gagne un revenu de location qu’il doit déclarer.
Il peut toutefois déduire les dépenses raisonnables engagées pour gagner ce revenu.
Frais visant uniquement la partie louée
Les frais admissibles qui se rapportent seulement à la partie louée de l’immeuble peuvent être déduits en totalité.
Frais visant tout l’immeuble
Les frais admissibles qui se rapportent à l’ensemble de l’immeuble doivent être divisés entre :
- la partie locative;
- la partie personnelle.
Cette répartition doit être fondée sur une méthode raisonnable, par exemple :
- la superficie;
- le nombre de pièces occupées.
Pensionnaires, chambreuses et chambreurs
Si le particulier héberge des pensionnaires, des chambreuses ou des chambreurs, il peut déduire une partie additionnelle des frais qui concernent tout l’immeuble.
Ce montant supplémentaire doit être calculé selon une estimation, exprimée en pourcentage, du temps que ces personnes passent dans les pièces non louées, comme :
- la cuisine;
- la salle de séjour;
- d’autres espaces communs.
Partie des dépenses totales liée à la location à court terme
Lorsqu’un particulier gagne un revenu de location à court terme d’un bien immobilier résidentiel, il peut déduire les dépenses liées à cette location, sauf si la location est une location à court terme non conforme.
Pour calculer le montant des dépenses liées à une location à court terme non conforme, il faut remplir la partie 5 du formulaire TP-128 ou utiliser la formule suivante :
A × B ÷ C
où :
- A représente le montant des dépenses qui seraient normalement déductibles dans le calcul du revenu provenant de la location à court terme du bien pour l’année d’imposition. Ce montant inclut la déduction pour amortissement relative au bien, calculée avant l’ajustement concernant la location à court terme non conforme;
- B représente le nombre de jours de l’année d’imposition pendant lesquels le bien a été offert en location à court terme non conforme;
- C représente le nombre de jours de l’année d’imposition pendant lesquels le bien a été offert en location à court terme.
Exigence d’enregistrement pour l’hébergement touristique
Les règles d’enregistrement prévues par la Loi sur l’hébergement touristique et le Règlement sur l’hébergement touristique exigent la détention d’un numéro d’enregistrement de la Corporation de l’industrie touristique du Québec lorsqu’une personne offre de l’hébergement à des touristes pour des périodes d’au plus 31 jours.
Ce numéro doit être :
- inscrit à la ligne 59 du formulaire TP-128;
- ou fourni sur demande.
Location d’un bien pour un montant inférieur à sa juste valeur marchande
Pour déduire des dépenses de location, les dépenses doivent avoir été engagées dans le but de gagner un revenu.
Partage de coûts avec une personne vivant avec soi
Si une personne vivant avec le particulier lui verse une somme pour couvrir certaines dépenses, comme :
- l’épicerie;
- l’entretien de la maison;
cette somme ne doit pas être incluse dans le revenu.
Dans cette situation :
- il s’agit d’un partage des coûts;
- aucune dépense de location ne peut être déduite;
- aucune perte de location ne peut être réclamée.
Location à une personne liée
Si un particulier subit une perte parce qu’il loue un bien à une personne liée à un prix inférieur à celui qui serait demandé à une personne sans lien, il ne peut pas déduire cette perte de location.
Une personne est liée à une autre notamment par :
- le sang;
- le mariage;
- l’union de fait;
- l’adoption.
Cependant, si le loyer demandé à la personne liée correspond au loyer qui serait demandé à une autre ou un autre locataire, une perte de location peut être déclarée si le particulier s’attendait à faire un profit.
Dépenses souvent supérieures aux revenus
Si les dépenses de location dépassent fréquemment les revenus de location, la perte de location pourrait ne pas être déductible.
Dans ce cas, l’activité de location pourrait ne pas être considérée comme une source de revenus.
Déduction pour amortissement
Les dépenses en capital ne sont pas déductibles en totalité dans l’année où elles sont engagées.
Elles peuvent cependant être réparties sur plusieurs années au moyen de la déduction pour amortissement (DPA).
Calcul de la DPA
Pour calculer la DPA pouvant être demandée, il faut remplir la partie 6 du formulaire TP-128.
Un exemplaire distinct du formulaire doit être rempli pour chacun des immeubles.
Ensuite, la partie 4 doit être remplie une seule fois pour l’ensemble des immeubles.
Le montant demandé ne doit pas dépasser le revenu net provenant de la location de tous les immeubles avant amortissement.
DPA partielle
Lorsqu’un particulier ne peut demander qu’une partie de la DPA à laquelle il a droit, il doit ajuster les montants des colonnes 9.2 et 10 de la partie 6 du formulaire TP-128 pour qu’ils correspondent au montant inscrit à la ligne 393.
Utilisation personnelle d’un bien locatif
Si un bien est utilisé à la fois à des fins personnelles et pour gagner un revenu de location, la DPA ne peut être demandée que sur la partie du coût en capital correspondant à la partie louée du bien.
Aucune DPA ne peut être demandée pour la partie du bien utilisée comme lieu d’habitation personnelle.
Terrain
Un terrain n’est pas un bien amortissable.
Il est donc impossible de demander une DPA pour un terrain.
Lorsqu’un bien locatif comprend à la fois un terrain et un immeuble, la DPA peut seulement être demandée sur la partie du coût d’acquisition attribuable à l’immeuble.
Pour déterminer la partie du coût d’acquisition attribuable au terrain, il est possible de consulter :
- le contrat d’achat;
- le rôle d’évaluation municipal, qui indique la proportion de la valeur du terrain par rapport à l’évaluation totale du bien locatif.
Exemple de calcul de la DPA selon le revenu net ou la perte nette de location
Données de départ
Un particulier a acquis en 2015 un bien locatif au coût total de 500 000 $.
La valeur attribuée aux composantes est la suivante :
| Élément | Montant |
|---|---|
| Immeuble | 300 000 $ |
| Terrain | 200 000 $ |
| Total | 500 000 $ |
Aucun ajout n’a été effectué.
L’immeuble est utilisé à 50 % à des fins personnelles.
Le montant total déjà déduit à titre d’amortissement au cours des années passées est de 80 000 $.
Pour l’année 2025, le calcul de la DPA maximale admissible est le suivant :
| Calcul | Montant |
|---|---|
| Coût du bien locatif | 500 000 $ |
| Moins : coût du terrain | 200 000 $ |
| Coût de l’immeuble | 300 000 $ |
| Moins : partie du coût de l’immeuble liée à l’usage personnel, soit 50 % | 150 000 $ |
| Moins : amortissement total déjà déduit dans les années passées | 80 000 $ |
| Partie non amortie du coût en capital au début de l’année | 70 000 $ |
| Taux d’amortissement | 4 % |
| DPA maximale admissible | 2 800 $ |
Hypothèse 1 — revenu net avant amortissement supérieur à la DPA maximale admissible
| Élément | Montant |
|---|---|
| Revenus bruts de location | 13 200 $ |
| Total des dépenses autres que l’amortissement | 19 400 $ |
| Moins : dépenses liées à l’usage personnel, soit 50 % | 9 700 $ |
| Dépenses liées à la partie louée | 9 700 $ |
| Revenu net avant amortissement | 3 500 $ |
| DPA demandée | 2 800 $ |
| Revenu net de location | 700 $ |
Dans cette hypothèse, le revenu net avant amortissement est de 3 500 $. La DPA maximale admissible de 2 800 $ peut donc être demandée. Le revenu net de location est ainsi réduit à 700 $.
Hypothèse 2 — revenu net avant amortissement inférieur à la DPA calculée
| Élément | Montant |
|---|---|
| Revenus bruts de location | 12 000 $ |
| Total des dépenses autres que l’amortissement | 20 000 $ |
| Moins : dépenses liées à l’usage personnel, soit 50 % | 10 000 $ |
| Dépenses liées à la partie louée | 10 000 $ |
| Revenu net avant amortissement | 2 000 $ |
| DPA demandée | 2 000 $ |
| Revenu net de location | 0 $ |
Dans cette hypothèse, le revenu net avant amortissement est de 2 000 $. Le particulier peut demander une DPA de 2 000 $ pour ramener le revenu net de location à 0 $.
Il ne peut pas demander la DPA maximale admissible de 2 800 $, parce que la DPA ne peut pas créer une perte de location.
Hypothèse 3 — perte nette avant amortissement
| Élément | Montant |
|---|---|
| Revenus bruts de location | 8 000 $ |
| Total des dépenses autres que l’amortissement | 17 000 $ |
| Moins : dépenses liées à l’usage personnel, soit 50 % | 8 500 $ |
| Dépenses liées à la partie louée | 8 500 $ |
| Perte nette avant amortissement | (500 $) |
| Perte nette de location | (500 $) |
Dans cette hypothèse, il existe déjà une perte nette de location avant amortissement. Aucune DPA ne peut être demandée pour augmenter cette perte.
Cas particuliers et exceptions
Aliénation d’un bien locatif
Gain en capital
Lorsqu’un bien locatif est aliéné et que l’opération génère un profit, ce profit constitue un gain en capital.
Une partie de ce gain doit être déclarée à la ligne 139 de la déclaration de revenus.
Récupération d’amortissement
Lorsqu’un bien locatif est aliéné à un prix supérieur à son coût d’achat, le particulier pourrait devoir :
- déclarer un gain en capital;
- ajouter une récupération d’amortissement à ses revenus de location pour l’année de l’aliénation.
Perte finale
Si le produit de l’aliénation d’un bien locatif est inférieur à la partie non amortie du coût en capital du bien, l’écart entre les deux montants pourrait constituer une perte finale.
Exemple de calcul lors de l’aliénation d’un bien locatif
Données de départ
Un particulier a acquis en 1990 un bien locatif au coût total de 200 000 $.
La valeur attribuée aux composantes était :
| Élément | Montant |
|---|---|
| Immeuble | 150 000 $ |
| Terrain | 50 000 $ |
| Total | 200 000 $ |
Aucun ajout n’a été effectué.
L’immeuble a été utilisé à 50 % à des fins personnelles.
En 2025, le bien locatif a été aliéné pour 470 000 $, répartis comme suit :
| Élément | Montant |
|---|---|
| Immeuble | 313 333 $ |
| Terrain | 156 667 $ |
| Total | 470 000 $ |
Une commission de 20 000 $ a été payée au moment de l’aliénation.
Le montant total déduit à titre d’amortissement au cours des années passées est de 40 000 $.
Partie du bien locatif relative à l’immeuble
| Calcul | Montant |
|---|---|
| Coût d’acquisition de la partie de l’immeuble utilisée à des fins locatives : 150 000 $ × 50 % | 75 000 $ |
| Moins : amortissement accumulé au moment de l’aliénation | 40 000 $ |
| Partie non amortie du coût en capital | 35 000 $ |
| Produit brut de l’aliénation de la partie de l’immeuble utilisée à des fins locatives : 313 333 $ × 50 % | 156 667 $ |
| Moins : commission relative à la partie de l’immeuble utilisée à des fins locatives : 20 000 $ × 313 333 $ / 470 000 $ × 50 % | 6 667 $ |
| Produit net de l’aliénation de la partie de l’immeuble utilisée à des fins locatives | 150 000 $ |
| Moins : coût de l’immeuble | 75 000 $ |
| Gain en capital sur la partie du bien locatif relative à l’immeuble | 75 000 $ |
| Récupération d’amortissement | 40 000 $ |
Partie du bien locatif relative au terrain
| Calcul | Montant |
|---|---|
| Coût d’acquisition de la partie du terrain utilisée à des fins locatives : 50 000 $ × 50 % | 25 000 $ |
| Produit brut de l’aliénation de la partie du terrain utilisée à des fins locatives : 156 667 $ × 50 % | 78 333 $ |
| Moins : commission relative à la partie du terrain utilisée à des fins locatives : 20 000 $ × 156 667 $ / 470 000 $ × 50 % | 3 333 $ |
| Produit net de l’aliénation de la partie du terrain utilisée à des fins locatives | 75 000 $ |
| Moins : coût du terrain | 25 000 $ |
| Gain en capital sur la partie du bien locatif relative au terrain | 50 000 $ |
Selon cet exemple, les montants à prendre en compte dans l’année de l’aliénation sont :
- un gain en capital total de 125 000 $, soit 75 000 $ + 50 000 $;
- une récupération d’amortissement de 40 000 $.
Location d’une résidence
Location de la totalité de la résidence
Lorsqu’un propriétaire commence à louer à une autre personne la résidence qu’il habitait, il y a changement d’usage du bien.
Dès le début de la location, le propriétaire est réputé :
- avoir aliéné sa résidence à sa juste valeur marchande;
- l’avoir acquise de nouveau immédiatement après à cette même valeur.
Si le bien était considéré comme résidence principale depuis son acquisition, l’aliénation réputée ne donne généralement pas lieu à de l’impôt si le particulier le désigne comme résidence principale afin de bénéficier de l’exemption pour résidence principale.
Lorsque la location prend fin, le particulier est de nouveau réputé avoir aliéné le bien.
Le gain en capital correspond alors à l’augmentation de valeur du bien depuis le changement d’usage.
Pour désigner un bien comme résidence principale, il faut remplir le formulaire Désignation d’un bien comme résidence principale (TP-274) et le joindre à la déclaration de revenus de l’année où le changement d’usage a eu lieu.
Malgré le changement d’usage et la vente réputée qui en découle, il est possible de faire, dans la déclaration de revenus fédérale, un choix permettant de reporter le gain en capital et de le déclarer seulement dans l’année d’imposition où le bien sera réellement aliéné.
Si ce choix est exercé au fédéral, il s’applique automatiquement à la déclaration de revenus du Québec.
Location d’une partie de la résidence
Lorsqu’un particulier loue une partie de sa résidence, par exemple une ou deux pièces à des pensionnaires, la maison ne perd pas son statut de résidence principale.
Cependant, aucune déduction pour amortissement ne peut être demandée pour la partie louée.
Location occasionnelle de chambres
Lorsqu’un particulier loue occasionnellement des chambres, par exemple pendant un festival annuel, il n’a pas à inclure les revenus de location dans le calcul de son revenu si les deux conditions suivantes sont remplies :
- la période totale de location ne dépasse pas 20 jours pendant la même année;
- le particulier n’a aucun autre revenu provenant de la location de chambres.
Location d’un établissement d’hébergement touristique, y compris par plateforme numérique
Lorsqu’un particulier loue un établissement d’hébergement touristique, notamment au moyen d’une plateforme numérique, certaines obligations doivent être respectées.
Enregistrement
L’établissement d’hébergement touristique doit être enregistré auprès de l’un des organismes reconnus par le ministère du Tourisme.
Déclaration de revenus
Le particulier doit inscrire dans sa déclaration de revenus :
- le revenu brut de location;
- les dépenses engagées pour gagner ce revenu.
Selon les services fournis aux locataires, le revenu sera considéré soit comme :
- un revenu de bien;
- un revenu d’entreprise.
Si la location d’une unité d’hébergement est accompagnée seulement de services de base, le revenu est un revenu de location.
Les services de base comprennent notamment :
- le chauffage;
- l’éclairage;
- le stationnement;
- les services d’une salle de lavage.
Si des services supplémentaires sont fournis, l’activité de location pourrait être considérée comme une entreprise.
Ces services supplémentaires peuvent comprendre :
- des services de nettoyage;
- des services de sécurité;
- des repas;
- des activités offertes aux locataires, comme :
- une visite guidée;
- un atelier de cuisine.
Taxe sur l’hébergement
Selon les conditions applicables, le particulier pourrait devoir :
- s’inscrire au fichier de la taxe sur l’hébergement;
- percevoir cette taxe;
- la remettre.
TPS et TVQ
Le particulier doit s’inscrire aux fichiers de la TPS et de la TVQ et percevoir ces taxes sur ses revenus de location si les deux conditions suivantes sont remplies :
- il loue une habitation ou un immeuble d’habitation situé au Québec pour une période de moins d’un mois;
- le total de ses fournitures taxables, incluant la location d’un ou de plusieurs établissements d’hébergement, dépasse 30 000 $ :
- au cours des 12 derniers mois;
- ou au cours d’un trimestre civil donné.
Attention au changement d’usage
Lorsqu’un particulier commence à louer un bien d’usage personnel, par exemple sa résidence principale, autrement que de façon occasionnelle, des conséquences fiscales importantes peuvent survenir.
Le bien est alors considéré comme ayant changé d’usage.
Le particulier est réputé :
- avoir aliéné le bien à sa juste valeur marchande à la date du changement d’usage;
- l’avoir acquis de nouveau immédiatement après à cette même valeur.
Ce changement peut entraîner :
- un gain en capital;
- ou une perte en capital.
Ce gain ou cette perte doit être déclaré pour l’année d’imposition où le changement d’usage a eu lieu.
La législation fédérale permet de choisir de ne pas appliquer ces règles.
Relevé 31
Le relevé 31 sert à déclarer les renseignements sur l’occupation d’un logement au 31 décembre.
Un propriétaire d’immeuble doit produire un relevé 31 et le transmettre à la locataire ou au locataire lorsqu’il a loué un logement pour lequel un loyer :
- a été payé pour le mois de décembre;
- ou était payable pour le mois de décembre.
Les documents mentionnés pour obtenir plus d’information sur la production du relevé 31 sont :
- le Guide du relevé 31 – Renseignements sur l’occupation d’un logement (RL-31.G);
- la publication Quelques conseils pour vous aider à produire le relevé 31 (RL-31.G.A).
Pièces justificatives
Les pièces justificatives n’ont pas à être jointes à la déclaration de revenus.
Cependant, le particulier doit conserver les documents qui prouvent les dépenses engagées relativement aux revenus de location.
Ces documents peuvent être demandés pour vérifier si les dépenses sont déductibles.
Si le particulier n’est pas en mesure de fournir les pièces justificatives exigées, la déduction demandée pourrait être refusée.
Les factures relatives aux dépenses en capital doivent aussi être conservées, car elles servent à établir le coût du bien.
Ces factures pourraient être vérifiées lors de l’aliénation du bien.
Si le particulier effectue de la location à court terme d’un bien résidentiel situé au Québec et détient un certificat d’enregistrement délivré en vertu de la Loi sur l’hébergement touristique, il est recommandé d’en conserver une preuve.
Démarches et procédures
Déclarer les revenus de location d’un bien immeuble
Pour déclarer correctement les revenus de location :
- Calculer les revenus bruts de location.
- Ajouter les revenus connexes à la location, comme les revenus de stationnement, d’enseignes ou de services aux locataires.
- Déterminer les dépenses admissibles.
- Séparer les dépenses courantes des dépenses en capital.
- Calculer le revenu net de location.
- Inclure le revenu net de location dans le calcul du revenu total de la déclaration de revenus.
- Remplir un formulaire TP-128 pour chaque bien immeuble, sauf si des états financiers complets sont fournis pour chaque bien.
- Si plusieurs immeubles sont détenus, remplir la partie 6 du TP-128 séparément pour chaque immeuble et la partie 4 une seule fois pour l’ensemble des immeubles.
Déclarer des travaux réalisés sur un immeuble locatif
Lorsqu’un particulier engage des frais pour des travaux de rénovation, d’amélioration, d’entretien ou de réparation sur un immeuble loué :
- Remplir le formulaire TP-1086.R.23.12.
- Fournir les renseignements exigés pour toute personne ou entreprise ayant contribué aux travaux, sauf dans les cas d’exclusion prévus.
- Joindre le formulaire à la déclaration de revenus.
- Si aucune déclaration de revenus n’est requise pour l’année, transmettre quand même le formulaire dans le délai applicable aux déclarations de revenus.
Déclarer des travaux liés aux besoins de personnes handicapées
Si des travaux sont effectués pour répondre aux besoins de personnes handicapées dans un bien locatif principalement utilisé pour gagner un revenu :
- Remplir le formulaire TP-157.
- Ne pas transmettre ce formulaire avec la déclaration.
- Le conserver dans les dossiers.
- Le fournir uniquement s’il est demandé.
Calculer la partie personnelle des dépenses
Lorsqu’une partie seulement de l’immeuble est louée :
- Identifier les dépenses visant uniquement la partie louée.
- Déduire ces dépenses en entier si elles sont admissibles.
- Identifier les dépenses visant tout l’immeuble.
- Répartir ces dépenses entre la partie personnelle et la partie locative selon une méthode raisonnable, comme :
- la superficie;
- le nombre de pièces occupées.
- Si des pensionnaires, chambreuses ou chambreurs utilisent des pièces non louées, estimer le pourcentage de temps passé dans ces pièces communes.
- Déduire la portion additionnelle admissible selon cette estimation.
Calculer les dépenses liées à une location à court terme non conforme
Pour déterminer les dépenses se rapportant à une location à court terme non conforme :
- Remplir la partie 5 du formulaire TP-128;
- ou appliquer la formule :
A × B ÷ C
- Utiliser :
- A pour les dépenses normalement déductibles, y compris la DPA avant ajustement;
- B pour le nombre de jours de location à court terme non conforme;
- C pour le nombre total de jours de location à court terme.
Demander la déduction pour amortissement
Pour demander une DPA :
- Déterminer le coût en capital du bien amortissable.
- Exclure la valeur du terrain, puisqu’un terrain n’est pas amortissable.
- Exclure la partie du bien utilisée à des fins personnelles.
- Remplir la partie 6 du formulaire TP-128 pour chaque immeuble.
- Remplir la partie 4 du formulaire TP-128 une seule fois pour l’ensemble des immeubles.
- S’assurer que la DPA demandée ne dépasse pas le revenu net de location avant amortissement.
- Ne pas utiliser la DPA pour créer ou augmenter une perte de location.
- Si seulement une partie de la DPA est demandée, ajuster les colonnes 9.2 et 10 de la partie 6 pour qu’elles correspondent à la ligne 393.
Désigner une résidence principale après un changement d’usage
Lorsqu’une résidence principale commence à être louée en totalité :
- Reconnaître qu’un changement d’usage survient.
- Traiter la situation comme une aliénation réputée à la juste valeur marchande.
- Traiter le bien comme racheté immédiatement après à cette même valeur.
- Pour désigner le bien comme résidence principale, remplir le formulaire TP-274.
- Joindre le formulaire TP-274 à la déclaration de revenus de l’année du changement d’usage.
- Si un choix fédéral est fait pour reporter le gain en capital, ce choix s’applique automatiquement au Québec.
Produire un relevé 31
Le propriétaire doit produire un relevé 31 lorsqu’un logement loué a donné lieu à un loyer payé ou payable pour le mois de décembre.
La démarche consiste à :
- Déterminer si un logement était occupé ou loué au 31 décembre.
- Vérifier si un loyer a été payé ou était payable pour décembre.
- Produire le relevé 31.
- Le transmettre à la locataire ou au locataire.
Conserver les pièces justificatives
Le particulier doit conserver :
- les factures;
- les reçus;
- les preuves de paiement;
- les documents liés aux dépenses de location;
- les factures de dépenses en capital;
- la preuve du certificat d’enregistrement pour la location à court terme d’un bien résidentiel situé au Québec, le cas échéant.
Ces documents peuvent être demandés pour vérifier les déductions ou le coût du bien lors d’une aliénation.
Mises en garde importantes
- Les renseignements du document sont fournis uniquement à titre informatif et ne constituent pas une interprétation juridique de la Loi sur les impôts ni d’une autre loi.
- Le document ne traite pas de toutes les situations possibles.
- Les revenus nets de location doivent être inclus dans la déclaration de revenus.
- Un formulaire TP-128 doit être rempli pour chaque bien immeuble, sauf si des états financiers équivalents sont fournis.
- Le formulaire TP-1086.R.23.12 est requis lorsque des frais sont engagés pour des travaux de rénovation, d’amélioration, d’entretien ou de réparation sur un immeuble loué.
- Une omission de renseignements dans le formulaire TP-1086.R.23.12 peut entraîner une pénalité de 200 $ par omission visant une personne ou une entreprise donnée.
- Une personne ou une entreprise qui omet de fournir les renseignements requis au propriétaire s’expose à une pénalité de 500 $.
- Le formulaire TP-157 doit être conservé et non transmis, sauf sur demande.
- Les dépenses courantes sont généralement déductibles, mais les dépenses en capital doivent généralement être ajoutées au coût en capital du bien.
- Les dépenses en capital ne sont pas toujours déductibles dans l’année.
- Les frais d’emprunt déductibles doivent généralement être répartis sur cinq ans.
- Les dépenses relatives à un terrain vacant ne peuvent pas créer ou augmenter une perte de location.
- Les dépenses liées à une location à court terme non conforme ne sont pas déductibles selon les règles applicables.
- Pour l’hébergement touristique de périodes d’au plus 31 jours, un numéro d’enregistrement peut être requis.
- Les dépenses liées à une location à une personne liée à un prix inférieur à la juste valeur marchande peuvent ne pas permettre de réclamer une perte de location.
- Si les dépenses dépassent souvent les revenus, l’activité pourrait ne pas être reconnue comme une source de revenus, ce qui peut empêcher la déduction d’une perte.
- La DPA ne peut pas servir à créer ou à augmenter une perte de location.
- Aucun amortissement ne peut être demandé pour un terrain.
- Aucun amortissement ne peut être demandé pour la partie d’un bien utilisée à des fins personnelles.
- Lorsqu’une résidence principale est louée en totalité, un changement d’usage peut entraîner une aliénation réputée à la juste valeur marchande.
- La location d’un bien personnel autrement que de façon occasionnelle peut entraîner un gain ou une perte en capital à déclarer.
- La location d’une partie de la résidence ne fait pas perdre le statut de résidence principale, mais empêche de demander la DPA sur la partie louée.
- Les revenus de location occasionnelle de chambres n’ont pas à être inclus seulement si la location ne dépasse pas 20 jours dans l’année et qu’il n’y a aucun autre revenu de location de chambres.
- L’inscription aux fichiers de la TPS et de la TVQ est requise si une habitation ou un immeuble d’habitation situé au Québec est loué pour moins d’un mois et que les fournitures taxables dépassent 30 000 $ au cours des 12 derniers mois ou d’un trimestre civil donné.
- Les pièces justificatives ne sont pas jointes à la déclaration, mais elles doivent être conservées.
- Une déduction peut être refusée si les pièces justificatives ne peuvent pas être fournies.
- Les factures de dépenses en capital doivent être conservées, car elles peuvent être nécessaires pour établir le coût du bien lors de son aliénation.
Synthèse
Les particuliers qui gagnent des revenus en louant un bien immeuble doivent déclarer leurs revenus nets de location et remplir le formulaire TP-128 pour chaque immeuble, sauf s’ils fournissent des états financiers équivalents. Les dépenses courantes sont généralement déductibles, tandis que les dépenses en capital doivent normalement être ajoutées au coût du bien et peuvent donner droit à une déduction pour amortissement. La DPA ne peut jamais créer ni augmenter une perte de location, ne s’applique pas aux terrains et doit être limitée à la partie réellement utilisée pour gagner un revenu locatif. Les travaux effectués sur un immeuble locatif peuvent exiger le formulaire TP-1086.R.23.12, et certaines omissions entraînent des pénalités de 200 $ ou 500 $ selon la personne fautive. La location à court terme, l’hébergement touristique, la TPS, la TVQ, la taxe sur l’hébergement et l’enregistrement peuvent imposer des obligations supplémentaires, notamment pour les locations de 31 jours ou moins. La location d’un bien à une personne liée à prix réduit ou une activité dont les dépenses dépassent souvent les revenus peut empêcher la déduction d’une perte. Le changement d’usage d’une résidence, notamment lorsqu’elle commence à être louée en totalité ou autrement que de façon occasionnelle, peut entraîner une aliénation réputée et un gain ou une perte en capital. Les pièces justificatives, y compris les factures de dépenses en capital et les preuves liées à la location à court terme, doivent être conservées, car les déductions peuvent être refusées si elles ne peuvent pas être démontrées.