La TVQ, la TPS/TVH et les immeubles d’habitation – Construction ou rénovation

Source et avertissement

Ce contenu est une reformulation indépendante et non officielle de la publication de Revenu Québec : IN-261(2026-02).pdf . Il est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou professionnel. Pour toute décision, référez-vous au document officiel.

À qui s'adresse ce document

Ce document s’adresse principalement aux personnes qui construisent, rénovent, achètent, vendent ou louent des immeubles d’habitation au Québec, notamment :

• les constructeurs d’immeubles résidentiels;
• les particuliers qui construisent ou font rénover une habitation;
• les propriétaires d’immeubles locatifs neufs ou rénovés de façon majeure;
• les acheteurs d’habitations neuves ou ayant subi des rénovations majeures;
• les acheteurs d’une première habitation admissible;
• les propriétaires ou locateurs de terrains utilisés à des fins résidentielles;
• les coopératives d’habitation;
• les organismes, établissements d’enseignement, employeurs ou communautés visés par certaines règles particulières;
• les inscrits et les non-inscrits aux fichiers de la TPS et de la TVQ.

Le document vise les situations où la TPS, la TVH et la TVQ peuvent s’appliquer à la construction, à la rénovation, à la conversion, à la location ou à la vente d’immeubles d’habitation.

Contexte et objectif

Cette publication explique les règles fiscales applicables à la TPS, à la TVH et à la TVQ dans le domaine des immeubles d’habitation, particulièrement lors de travaux de construction ou de rénovation.

Elle présente notamment les règles dites de « fourniture à soi-même ». Ces règles peuvent obliger un constructeur à s’autocotiser, c’est-à-dire à calculer et à remettre des taxes comme s’il s’était vendu l’immeuble à lui-même, lorsqu’il construit ou rénove de façon majeure un immeuble d’habitation pour le louer ou, dans certains cas, pour l’occuper.

Le document traite aussi :

• des crédits de taxe sur les intrants, appelés CTI;
• des remboursements de taxe sur les intrants, appelés RTI;
• des remboursements possibles pour les habitations neuves;
• du remboursement de TPS pour l’achat d’une première habitation;
• des remboursements pour immeubles d’habitation locatifs neufs;
• des effets fiscaux de la conversion d’un immeuble non résidentiel en immeuble d’habitation;
• des règles particulières liées aux terrains loués, aux résidences étudiantes, aux lieux de travail éloignés, aux immeubles subventionnés et aux contrats de location avec option d’achat.

Le document précise que ses renseignements sont fournis à titre informatif et ne constituent pas une interprétation juridique des lois fiscales. Il a été préparé avec la collaboration de l’Agence du revenu du Canada. Le dépôt légal a été fait à Bibliothèque et Archives nationales du Québec en 2026.

Informations complètes et détaillées

Portée générale de la TPS, de la TVH et de la TVQ

Les entreprises du Québec inscrites à la TPS doivent percevoir la TVH lorsqu’elles effectuent des ventes dans les provinces participantes suivantes :

• Île-du-Prince-Édouard;
• Nouveau-Brunswick;
• Nouvelle-Écosse;
• Ontario;
• Terre-Neuve-et-Labrador.

En règle générale, les règles applicables à la TPS s’appliquent aussi à la TVH. Dans le document, l’abréviation « TPS » est utilisée comme équivalent de « TPS/TVH », sauf indication contraire.

Le document ne détaille pas certains cas particuliers qui visent seulement une minorité de personnes.

Sigles utilisés

Sigle	Signification
CTI	Crédit de taxe sur les intrants
JVM	Juste valeur marchande
RTI	Remboursement de la taxe sur les intrants
TPS	Taxe sur les produits et services
TVH	Taxe de vente harmonisée
TVQ	Taxe de vente du Québec

Définitions importantes

Acheteur d’une première habitation

Après le 19 mars 2025, un particulier est considéré comme acheteur d’une première habitation s’il respecte toutes les conditions suivantes :

• il a au moins 18 ans;
• il est citoyen canadien ou résident permanent au sens de la Loi sur l’immigration et la protection des réfugiés;
• durant l’année courante et les quatre années civiles précédentes, il n’a pas occupé comme résidence habituelle une habitation située au Canada ou à l’étranger alors que lui-même, son époux ou son conjoint de fait, selon le cas, était propriétaire :
  • de l’immeuble d’habitation;
  • de tout ou partie du bâtiment où se trouve l’habitation;
  • d’une part du capital social d’une coopérative d’habitation lui donnant le droit de posséder l’habitation, si l’habitation est au Canada;
  • d’une part du capital social ou d’une participation dans une entité comparable à une coopérative d’habitation, lui donnant le droit de posséder l’habitation, si l’habitation est à l’étranger.

Acquéreur

En général, l’acquéreur est la personne tenue de payer la contrepartie d’un bien ou d’un service.

Lorsqu’aucun paiement n’est dû, l’acquéreur est :

• dans le cas d’une vente, la personne à qui le bien est remis ou mis à disposition;
• dans le cas d’une fourniture autre qu’une vente, la personne à qui la possession ou l’utilisation du bien est transférée ou rendue disponible;
• dans le cas d’un service, la personne qui reçoit le service.

Activité commerciale

Une activité commerciale comprend :

• l’exploitation d’une entreprise;
• un projet à risque;
• une affaire de nature commerciale;
• la fourniture d’immeubles en vue de réaliser des fournitures taxables.

Ne constituent pas des activités commerciales :

• les fournitures exonérées;
• l’exploitation d’une entreprise ou la réalisation d’un projet à risque ou d’une affaire commerciale sans attente raisonnable de profit, lorsque cette activité est menée par :
  • un particulier;
  • une fiducie personnelle;
  • une société de personnes dont tous les associés sont des particuliers.

Appartement privé

Un appartement privé est un logement qui comprend une cuisine, une salle de bain et une salle de séjour réservées à son usage propre.

Chambre ou suite privée

Une chambre ou une suite privée est un logement notamment destiné à :

• un étudiant ou une étudiante;
• une personne aînée;
• une personne en situation de handicap.

Constructeur

Est notamment un constructeur une personne qui réalise elle-même, ou fait réaliser par une personne qu’elle engage, des travaux de construction ou des rénovations majeures sur un immeuble d’habitation situé sur un terrain qui lui appartient ou qu’elle loue.

Peut aussi être considéré comme constructeur :

• un fabricant ou vendeur de maisons mobiles neuves ou de maisons flottantes neuves;
• une personne qui achète un immeuble d’habitation neuf pour le revendre ou le louer à une ou plusieurs personnes qui l’utiliseront dans une entreprise, un projet à risque ou une affaire commerciale;
• une personne qui acquiert un droit dans un immeuble d’habitation pendant sa construction ou pendant des rénovations majeures;
• une personne qui transforme un immeuble non résidentiel en immeuble d’habitation.

Un particulier qui construit ou rénove de façon majeure un immeuble d’habitation en dehors d’une entreprise, d’un projet à risque ou d’une affaire commerciale n’est pas considéré comme constructeur.

Contrat de vente

Un contrat de vente est un contrat conclu par :

• le constructeur d’un immeuble d’habitation;
• ou une coopérative d’habitation propriétaire d’un immeuble d’habitation.

Il vise la vente :

• de l’immeuble d’habitation, ou de tout ou partie d’un bâtiment comprenant une habitation, lorsqu’il s’agit d’un constructeur;
• d’une part du capital social d’une coopérative d’habitation donnant au détenteur le droit de posséder une habitation dans l’immeuble, lorsqu’il s’agit d’une coopérative.

Un contrat de vente peut aussi prendre la forme :

• d’un contrat préliminaire;
• d’une offre d’achat;
• d’un contrat de prévente;

lorsque les parties y prévoient les conditions d’achat et de vente de l’habitation.

Coopérative d’habitation

Une coopérative d’habitation est une personne morale composée uniquement de particuliers et ayant pour objet de faciliter :

• l’accès à la propriété;
• ou l’usage d’un logement.

Elle fonctionne au prix coûtant et applique un mode de gouvernance où chaque membre particulier détient une seule voix.

CTI

Un CTI est un montant qu’un inscrit peut demander pour récupérer la TPS payée ou payable sur les biens et services acquis dans le cadre de ses activités commerciales.

Habitation

Le terme habitation comprend notamment :

• une maison individuelle;
• une maison jumelée;
• une maison en rangée;
• un logement en copropriété, aussi appelé condominium;
• une maison mobile;
• une maison flottante;
• un appartement;
• une chambre dans une résidence pour étudiants;
• une chambre dans une résidence pour aînés;
• une chambre dans une résidence pour personnes handicapées;
• une chambre ou un lieu semblable destiné à la résidence ou à l’hébergement de particuliers.

Immeuble d’habitation

Un immeuble d’habitation est un bâtiment, ou une partie de bâtiment, comprenant une ou plusieurs habitations.

Il inclut aussi :

• les aires communes;
• les dépendances, comme un stationnement ou une remise;
• le terrain sur lequel le bâtiment est situé.

Immeuble d’habitation à logement unique

Il s’agit d’un immeuble comprenant une seule habitation, par exemple :

• une maison individuelle;
• une maison jumelée;
• une maison mobile.

Un logement en copropriété n’est pas considéré comme un immeuble d’habitation à logement unique.

Toutefois, pour les remboursements de TPS et de TVQ, un immeuble comprenant seulement deux logements, comme un duplex, est traité comme un immeuble d’habitation à logement unique.

Immeuble d’habitation à logements multiples

Il s’agit d’un immeuble d’habitation comprenant au moins deux habitations et qui n’est pas un immeuble d’habitation en copropriété.

Un immeuble d’habitation en copropriété est un immeuble qui contient au moins deux logements en copropriété.

Immeuble d’habitation à logements multiples visé par le remboursement de TPS pour logements construits spécialement pour la location

Il s’agit d’un immeuble d’habitation ou d’un ajout à un tel immeuble qui comprend, selon le cas :

• au moins quatre appartements privés;
• ou au moins dix chambres ou suites privées.

De plus, au moins 90 % des logements doivent être détenus pour être fournis de façon exonérée, notamment par location à long terme d’au moins 12 mois, comme lieu de résidence habituelle.

Inscrit

Un inscrit est une personne inscrite, ou tenue de l’être, aux fichiers de la TPS et de la TVQ.

JVM — juste valeur marchande

La juste valeur marchande correspond au prix le plus élevé qui pourrait être obtenu sur un marché ouvert entre un vendeur et un acheteur :

• consentants;
• bien renseignés;
• indépendants l’un de l’autre.

Pour un immeuble d’habitation, la JVM comprend la valeur du terrain, mais exclut la TPS et la TVQ.

Lieu de résidence habituelle

Le lieu de résidence habituelle est l’habitation où un particulier vit de façon permanente le plus souvent.

Une personne peut avoir plusieurs lieux de résidence, mais un seul peut être son lieu de résidence habituelle à un moment donné.

Les critères généralement utilisés pour déterminer ce lieu comprennent :

• l’intention du particulier d’en faire sa résidence habituelle;
• la durée d’occupation;
• l’adresse indiquée dans ses documents personnels, par exemple son permis de conduire.

Logement en copropriété

Un logement en copropriété est une habitation qui est, ou qui est destinée à être, un espace délimité dans un bâtiment et qui est désignée comme unité distincte dans une déclaration de copropriété inscrite au registre foncier.

Personne

Le terme personne comprend :

• un particulier;
• une société;
• une société de personnes;
• une fiducie;
• une succession;
• un organisme, comme une association, un club, une commission, un syndicat ou toute autre organisation.

Proche

Un proche est un particulier lié à une autre personne par :

• le sang;
• le mariage;
• l’union de fait;
• l’adoption.

Sont notamment des proches :

• un enfant;
• un petit-fils;
• un père;
• une grand-mère;
• un frère;
• une belle-sœur;
• l’enfant du conjoint;
• le père ou la mère du conjoint;
• un ex-époux;
• un ancien conjoint de fait.

Ne sont pas considérés comme des proches :

• un neveu;
• une nièce;
• un oncle;
• une tante;
• un cousin;
• une cousine.

Rénovations majeures

Des rénovations ou transformations sont majeures lorsqu’elles touchent un immeuble d’habitation au point où 90 % ou plus de la totalité ou d’une partie du bâtiment, selon le cas, a été retirée ou remplacée.

Les éléments suivants sont exclus du calcul :

• fondations;
• murs extérieurs;
• murs intérieurs porteurs;
• planchers;
• toit;
• escaliers.

RTI

Un RTI est un montant qu’un inscrit peut demander pour récupérer la TVQ payée ou payable sur les biens et services acquis dans le cadre de ses activités commerciales.

Travaux de transformation

Les travaux de transformation sont les travaux effectués pour convertir un immeuble non résidentiel en immeuble d’habitation à logements multiples admissible au remboursement de TPS pour logements construits spécialement pour la location.

Travaux terminés à 90 %

Des travaux sont considérés comme terminés à 90 % lorsqu’ils sont suffisamment avancés pour qu’un particulier puisse raisonnablement habiter les lieux.

Fourniture à soi-même

Principe général

Les règles de fourniture à soi-même s’appliquent uniquement aux immeubles d’habitation.

Elles visent un constructeur qui :

• construit un immeuble d’habitation;
• ou réalise des rénovations majeures sur un immeuble d’habitation;

puis, par la suite :

• le loue, en totalité ou en partie;
• ou, s’il est un particulier, l’occupe à titre résidentiel.

Un particulier qui construit ou rénove de façon majeure un immeuble d’habitation en dehors d’une entreprise, d’un projet à risque ou d’une affaire commerciale n’est pas un constructeur pour ces règles.

Lorsqu’elles s’appliquent, ces règles font comme si le constructeur était à la fois :

• le vendeur de l’immeuble;
• l’acheteur de l’immeuble.

Le constructeur est donc réputé avoir fourni l’immeuble à lui-même. Il est aussi réputé :

• avoir perçu les taxes comme vendeur;
• avoir payé les taxes comme acquéreur.

Ces taxes sont calculées sur la JVM de l’immeuble d’habitation. Le constructeur doit donc déterminer cette JVM et remettre les taxes réputées perçues.

Sauf exceptions expressément prévues, les taxes doivent généralement être remises lorsqu’un constructeur :

• construit un immeuble d’habitation pour le louer ou l’occuper lui-même à titre résidentiel;
• rénove de façon majeure un immeuble d’habitation pour le louer ou l’occuper lui-même à titre résidentiel;
• construit un ajout à un immeuble d’habitation à logements multiples pour le louer ou l’occuper.

Délai de déclaration et de remise des taxes

Si le constructeur est inscrit :

• il doit déclarer et remettre la TPS et la TVQ dans sa déclaration habituelle;
• cette déclaration peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle;
• la remise doit être faite au plus tard à la date normale de production de cette déclaration.

Si le constructeur n’est pas inscrit :

• il doit déclarer et remettre les taxes au moyen du formulaire Déclaration de la TPS/TVH et de la TVQ visant la fourniture à soi-même d’un immeuble d’habitation (FP-505.2);
• il doit le faire au plus tard le dernier jour du mois civil suivant celui où les taxes deviennent payables.

Tous les inscrits, sauf les organismes de bienfaisance, doivent transmettre leurs déclarations de TPS et de TVQ par voie électronique. Cette obligation vise notamment :

• les constructeurs concernés par les règles transitoires relatives aux habitations neuves en Colombie-Britannique, à l’Île-du-Prince-Édouard, au Nouveau-Brunswick, en Nouvelle-Écosse, en Ontario et à Terre-Neuve-et-Labrador;
• les constructeurs qui bénéficient de remboursements cédés par un acquéreur.

Immeuble à logement unique, condominium et immeuble à logements multiples

Les règles de fourniture à soi-même s’appliquent lorsqu’un constructeur construit ou rénove de façon majeure :

• un immeuble d’habitation à logement unique;
• un logement en copropriété;
• un immeuble d’habitation à logements multiples;

et que l’une des situations suivantes survient :

• le constructeur loue l’immeuble, le logement en copropriété ou une habitation de l’immeuble à une personne pour occupation résidentielle;
• le constructeur est un particulier et occupe lui-même l’immeuble, le logement en copropriété ou une habitation de l’immeuble à titre résidentiel.

Pour que les règles s’appliquent, le particulier qui occupe l’immeuble, le logement ou l’habitation doit être le premier à l’occuper comme résidence après que les travaux de construction ou de rénovation majeure sont terminés à 90 %.

Les taxes calculées sur la JVM de l’immeuble sont réputées payées à la plus tardive des deux dates suivantes :

• la date où la possession est transférée ou celle où le constructeur occupe l’immeuble, le logement ou l’habitation;
• la date où les travaux de construction ou de rénovation majeure sont terminés à 90 %.

Si le constructeur est inscrit, les taxes payées pour la construction ou les rénovations majeures ainsi que les taxes non récupérées sur l’acquisition du terrain faisant partie de l’immeuble d’habitation peuvent donner droit à un CTI et à un RTI.

Si le constructeur n’est pas inscrit, il peut avoir droit à un remboursement de taxes.

Si l’immeuble, le logement ou l’habitation est vendu avant sa première occupation, les règles de fourniture à soi-même ne s’appliquent pas. Dans ce cas, les taxes doivent être perçues et remises sur la vente.

Ajout à un immeuble d’habitation à logements multiples

Les règles de fourniture à soi-même s’appliquent aussi lorsqu’un constructeur construit un ajout à un immeuble d’habitation à logements multiples.

Par exemple, l’ajout d’un nouvel étage ou d’une nouvelle aile peut entraîner l’application de ces règles si une habitation comprise dans l’ajout est louée.

Dans ce cas, le constructeur est réputé avoir vendu et acquis l’ajout à sa JVM.

Les règles s’appliquent lorsqu’une des situations suivantes survient :

• le constructeur loue une habitation comprise dans l’ajout à une personne pour occupation résidentielle;
• le constructeur est un particulier et occupe lui-même une habitation comprise dans l’ajout à titre résidentiel.

Le particulier qui occupe une habitation située dans l’ajout doit être le premier à l’occuper comme résidence après que les travaux de construction sont terminés à 90 %.

Les taxes calculées sur la JVM de l’ajout sont réputées payées à la plus tardive des dates suivantes :

• la date du transfert de possession d’une habitation comprise dans l’ajout ou la date où le constructeur l’occupe;
• la date où les travaux sont terminés à 90 %.

Si l’immeuble entier est vendu avant que l’habitation comprise dans l’ajout soit occupée pour la première fois, les règles de fourniture à soi-même ne s’appliquent pas à l’ajout.

Dans ce cas :

• l’ajout et l’immeuble existant sans l’ajout sont traités comme deux immeubles d’habitation distincts;
• la vente de l’ajout est taxable;
• la vente de l’immeuble existant, excluant l’ajout, est exonérée.

Situations d’exception

Les règles générales de fourniture à soi-même ne s’appliquent pas dans les situations suivantes.

Utilisation personnelle par un particulier ou un proche

Un constructeur n’a pas à remettre les taxes réputées perçues si toutes les conditions suivantes sont réunies :

• il est un particulier;
• lui-même ou un de ses proches utilise l’immeuble principalement, c’est-à-dire à plus de 50 %, comme résidence à un moment donné après que les travaux de construction ou de rénovation majeure sont terminés à 90 %;
• depuis que les travaux sont terminés à 90 %, l’immeuble n’a pas été utilisé principalement à une autre fin;
• aucun CTI ni RTI n’a été demandé relativement à l’acquisition, à la construction ou à la rénovation majeure de l’immeuble.

Résidence étudiante

Une université, un collège public ou une administration scolaire qui est constructeur n’a pas à remettre les taxes réputées perçues si l’immeuble d’habitation nouvellement construit, rénové de façon majeure ou l’ajout à cet immeuble est construit, acquis ou rénové principalement, c’est-à-dire à plus de 50 %, pour héberger des étudiants fréquentant l’établissement.

Organisme communautaire religieux

Un organisme communautaire n’a pas à remettre les taxes réputées perçues si :

• il s’agit d’une communauté, d’une association ou d’une assemblée de particuliers;
• cette communauté est reconnue comme communauté religieuse par la Loi de l’impôt sur le revenu et par la Loi sur les impôts;
• l’immeuble d’habitation, ou l’ajout à un tel immeuble, construit ou rénové de façon majeure sert exclusivement, soit dans une proportion de 90 % ou plus, à loger ses membres.

Lieu de travail éloigné

Un employeur qui doit acquérir, construire ou rénover de façon majeure un immeuble d’habitation afin de loger ses salariés en raison de l’éloignement du lieu de travail peut bénéficier d’une mesure d’assouplissement.

Cette mesure permet de reporter le moment où les taxes réputées perçues doivent être remises selon les règles de fourniture à soi-même.

Un lieu de travail est généralement considéré comme éloigné lorsque la communauté d’au moins 1 000 personnes la plus proche se trouve à plus de 80 kilomètres par la route directe normalement utilisée.

Même si ces critères ne sont pas respectés, l’admissibilité peut être évaluée selon les circonstances.

Pour bénéficier du report, toutes les conditions suivantes doivent être respectées :

• le constructeur est inscrit;
• il a fait le choix de reporter le paiement des taxes;
• l’immeuble d’habitation servira à loger, sur le lieu de travail :
  • ses salariés;
  • des entrepreneurs qui lui fournissent des services;
  • des sous-traitants qui lui fournissent des services;
• l’éloignement empêche ces particuliers d’établir une résidence.

Le constructeur peut demander des CTI et des RTI pour les taxes payées sur l’acquisition, la construction ou la rénovation majeure de l’immeuble d’habitation situé en lieu éloigné.

La mesure cesse de s’appliquer lorsque l’immeuble est :

• vendu;
• ou loué principalement, c’est-à-dire à plus de 50 %, à des personnes autres que les salariés, entrepreneurs ou sous-traitants qui rendent des services à l’employeur.

Si l’immeuble est vendu, les taxes doivent être perçues sur le prix de vente.

Si l’immeuble est loué, les règles de fourniture à soi-même s’appliquent et les taxes doivent être remises sur la JVM de l’immeuble.

Immeuble d’habitation subventionné

Lorsqu’un immeuble d’habitation est subventionné, les taxes réputées payables selon les règles de fourniture à soi-même se calculent différemment.

Le montant à remettre correspond au plus élevé des deux montants suivants :

• les taxes calculées sur la JVM de l’immeuble d’habitation;
• les taxes payables sur l’achat de l’immeuble d’habitation et sur les améliorations qui y ont été apportées.

Ce calcul particulier s’applique lorsque :

• une subvention a été reçue ou est attendue pour l’immeuble d’habitation;
• des habitations de l’immeuble sont louées;
• au moins 10 % de ces habitations sont destinées à l’une ou plusieurs des catégories suivantes :
  • jeunes;
  • aînés;
  • étudiants;
  • personnes handicapées;
  • personnes en situation de détresse;
  • personnes ayant des besoins particuliers d’aide;
  • personnes dont l’admissibilité à occuper l’habitation ou à bénéficier d’une réduction de loyer dépend de leurs ressources ou revenus;
  • personnes qui ne paient aucun loyer;
  • personnes qui paient un loyer inférieur à celui exigé pour un logement comparable.

Particularités de la location avec option d’achat

Les règles applicables dépendent de la nature réelle du contrat. Il faut déterminer si l’entente constitue :

• une vente avec transfert de propriété différé;
• ou une location assortie d’une option d’achat.

Les règles de fourniture à soi-même s’appliquent seulement aux situations de location.

Contrat considéré comme une vente

Un contrat de location avec option d’achat est traité comme une vente avec transfert de propriété différé si :

• le locateur est obligé de vendre l’immeuble d’habitation au locataire pendant ou à la fin de la période de location;
• le locataire est obligé de l’acheter;
• toutes les modalités de vente sont prévues au contrat.

Dans ce cas :

• le locateur doit généralement percevoir les taxes sur le prix de vente;
• les taxes sont perçues auprès du locataire au moment où la possession de l’immeuble lui est transférée;
• si le locateur est inscrit, il remet les taxes dans sa déclaration habituelle;
• si le locateur n’est pas inscrit, il remet les taxes au plus tard le dernier jour du mois civil suivant celui où elles deviennent payables;
• les règles de fourniture à soi-même ne s’appliquent pas.

Cependant, si l’intention des parties est d’abord de louer l’immeuble, puis éventuellement de le vendre plus tard, l’entente n’est pas traitée comme une vente. Elle est traitée comme une location.

Contrat considéré comme une location

Lorsque le contrat prévoit que le locataire peut choisir d’exercer ou non son option d’achat à un moment quelconque pendant la période de location, l’entente est considérée comme une location.

Dans ce cas :

• les règles de fourniture à soi-même s’appliquent;
• le constructeur est réputé avoir payé les taxes comme acquéreur;
• il est aussi réputé les avoir perçues comme vendeur;
• les taxes sont calculées sur la JVM de l’immeuble d’habitation.

Les taxes sont réputées payées à la plus tardive des dates suivantes :

• la date où la possession de l’immeuble d’habitation est donnée selon le contrat de location;
• la date où les travaux de construction ou de rénovation majeure sont terminés à 90 %.

Si le constructeur vend ensuite l’immeuble d’habitation, cette vente est exonérée.

CTI et RTI

Un inscrit peut demander des CTI et des RTI afin de récupérer les taxes payées ou payables sur les coûts engagés pour :

• acquérir un immeuble d’habitation;
• le construire;
• l’améliorer;
• le louer;
• l’exploiter.

Cette récupération est possible seulement dans la mesure où l’immeuble est utilisé ou fourni dans le cadre d’activités commerciales.

Exemples de situations donnant ouverture à des CTI ou RTI :

• vente taxable de l’immeuble;
• situation où, selon les règles de fourniture à soi-même, la personne est réputée avoir effectué la vente taxable de l’immeuble.

Certaines fournitures d’immeubles sont toutefois exonérées et ne constituent pas des activités commerciales. Par exemple :

• la location d’une habitation pour une période d’un mois ou plus;
• la vente d’un immeuble d’habitation qui n’est pas neuf.

En règle générale, le délai pour demander les CTI et les RTI est de quatre ans.

Plus précisément, ils peuvent généralement être demandés au plus tard à la date limite de production de la déclaration de taxes visant la période qui prend fin quatre ans après la fin de la période de déclaration durant laquelle les biens et services ont été acquis.

Remboursement des taxes payées sur les coûts de construction pour les non-inscrits

Une personne non inscrite qui doit remettre les taxes réputées perçues selon les règles de fourniture à soi-même peut demander un remboursement des taxes payées sur :

• l’achat du terrain, s’il y a lieu;
• les matériaux;
• les services liés à la construction de l’immeuble visé.

Selon les faits, le remboursement peut couvrir une partie ou la totalité des taxes payées.

La demande doit être présentée dans les deux ans suivant le jour où la fourniture à soi-même a été effectuée.

Ce délai de deux ans est distinct du délai applicable à la remise des taxes selon les règles générales.

Le remboursement de TPS et de TVQ se demande au moyen du formulaire Demande générale de remboursement de la TPS/TVH et de la TVQ (FP-2189).

Changement d’utilisation d’un immeuble

Conversion d’un immeuble non résidentiel en immeuble d’habitation

Une personne qui convertit un immeuble non résidentiel en immeuble d’habitation, même sans nouvelle construction ni rénovations majeures, peut être réputée être le constructeur de l’immeuble d’habitation ayant réalisé des rénovations majeures.

Si l’immeuble est converti pour être vendu par la suite :

• l’acquéreur pourrait devoir payer la TPS et la TVQ;
• si l’acquéreur est un particulier qui veut en faire son lieu de résidence habituelle, il peut être admissible au remboursement pour habitations neuves si toutes les conditions applicables sont respectées.

Si l’immeuble d’habitation, ou une habitation située dans cet immeuble, est loué à des fins résidentielles :

• les règles de fourniture à soi-même peuvent s’appliquer;
• les taxes peuvent devoir être remises sur la JVM de l’immeuble;
• le propriétaire peut être admissible au remboursement pour immeubles d’habitation locatifs neufs si les conditions applicables sont respectées.

Les taxes payées sur les rénovations faites lors de la conversion ainsi que celles payées lors de la dernière acquisition de l’immeuble peuvent donner droit à des CTI et RTI si :

• la personne est inscrite;
• l’immeuble d’habitation est utilisé ou fourni dans le cadre d’activités commerciales, par exemple une vente taxable.

Si la personne n’est pas inscrite, ces taxes peuvent faire l’objet d’une demande de remboursement.

Début d’utilisation résidentielle ou personnelle

Lorsqu’un particulier commence à utiliser un immeuble à des fins résidentielles ou personnelles, il doit remettre les taxes calculées sur la JVM de l’immeuble à ce moment si toutes les conditions suivantes sont remplies :

• le particulier réserve l’immeuble à son usage personnel ou à celui d’un proche;
• immédiatement avant le début de l’utilisation résidentielle ou personnelle, l’immeuble était :
  • détenu pour être vendu ou loué dans le cadre de son entreprise ou de son activité commerciale;
  • ou détenu ou utilisé comme immobilisation dans le cadre de cette entreprise ou activité commerciale;
• l’immeuble n’était pas un immeuble d’habitation.

Si l’immeuble devient son lieu de résidence habituelle, le particulier peut avoir droit au remboursement pour habitations neuves.

Les taxes payées sur les rénovations faites lors de la conversion ainsi que les taxes non récupérées lors de l’acquisition de l’immeuble peuvent donner droit :

• à un CTI et à un RTI si la personne est inscrite;
• à un remboursement si elle n’est pas inscrite.

Exemple de conversion à usage personnel

Un médecin non inscrit achète en 2020 un immeuble au prix de 150 000 $, taxes non comprises, pour fournir des services médicaux exonérés. Il paie les taxes au moment de l’achat, mais ne peut demander ni CTI ni RTI.

En 2021, il convertit l’immeuble en immeuble d’habitation afin d’en faire son lieu de résidence habituelle. À ce moment, la JVM est de 225 000 $.

Calcul de la TPS, dans cet exemple où TPS signifie seulement TPS et non TPS/TVH :

Élément	Calcul	Montant
JVM au moment de la conversion	225 000 $ × 5 %	11 250 $
Taxes payées à l’achat remboursables	150 000 $ × 5 %	7 500 $
TPS à remettre	11 250 $ − 7 500 $	3 750 $

Calcul de la TVQ :

Élément	Calcul	Montant
JVM au moment de la conversion	225 000 $ × 9,975 %	22 443,75 $
Taxes payées à l’achat remboursables	150 000 $ × 9,975 %	14 962,50 $
TVQ à remettre	22 443,75 $ − 14 962,50 $	7 481,25 $

Si les conditions sont respectées, le médecin peut aussi demander le remboursement partiel de la TPS et de la TVQ payées lors de la conversion, soit le remboursement pour habitations neuves.

Location d’un terrain pour usage résidentiel

Une personne qui loue ou sous-loue un terrain au propriétaire, au locataire, à l’occupant ou au possesseur d’une habitation située sur ce terrain peut devoir payer les taxes sur la JVM du terrain au moment du transfert de possession.

Exemple de location de terrain

Une société non inscrite loue pour la première fois un terrain sur lequel le locataire construit une habitation utilisée à des fins résidentielles.

La société doit alors remettre les taxes calculées sur la JVM du terrain. Si elle remplit les conditions, elle peut aussi demander le remboursement partiel de la TPS et de la TVQ payées sur ce terrain.

Rénovations mineures

Lorsqu’une rénovation d’un immeuble d’habitation ne constitue pas une rénovation majeure au sens fiscal, la vente de l’immeuble est généralement exonérée, car il s’agit d’un immeuble d’habitation qui n’est pas neuf.

Toutefois, une personne peut être assujettie aux règles de fourniture à soi-même même si les travaux ne sont pas des rénovations majeures, si elle remplit les conditions suivantes :

• elle exerce une entreprise consistant à fournir des immeubles par vente ou location;
• elle effectue des rénovations ou transformations sur un immeuble d’habitation;
• ces travaux ne constituent pas des rénovations majeures.

Dans ce cas, elle peut devoir remettre les taxes calculées sur une partie de la valeur ajoutée à l’immeuble.

Les taxes visent les montants suivants :

• les montants liés à la rénovation ou à la transformation;
• les montants qui seraient inclus dans le prix de base rajusté pour l’impôt sur le revenu si l’immeuble était une immobilisation et si la personne était un contribuable;
• les montants payés pour des biens et services non taxables, notamment :
  • salaires;
  • avantages sociaux versés aux employés participant aux travaux;
  • fournitures exonérées;
  • fournitures acquises d’une personne non tenue d’être inscrite.

Les montants liés aux intérêts et aux autres services financiers sont exclus.

La personne doit donc déclarer les taxes sur l’ensemble des coûts de rénovation, ce qui peut inclure :

• salaires;
• traitements;
• avantages sociaux des employés affectés aux travaux;
• contrats conclus avec des personnes qui ne sont pas tenues d’être inscrites.

Remboursement pour habitations neuves

Un particulier peut avoir droit, sous conditions, à un remboursement partiel de la TPS et de la TVQ payées :

• lors de l’achat d’une habitation neuve;
• lors de l’achat d’une habitation ayant fait l’objet de rénovations majeures;
• lors de la construction d’une habitation;
• lors de la rénovation majeure d’une habitation.

Le remboursement maximal est :

• 36 % de la TPS payée;
• 50 % de la TVQ payée.

Les plafonds sont :

• 6 300 $ pour la TPS;
• 9 975 $ pour la TVQ.

Le remboursement diminue graduellement lorsque le prix d’achat ou la JVM du terrain et de l’habitation neuve ou rénovée dépasse :

• 350 000 $ pour la TPS;
• 200 000 $ pour la TVQ.

Le remboursement devient nul lorsque le prix ou la JVM est égal ou supérieur à :

• 450 000 $ pour la TPS;
• 300 000 $ pour la TVQ.

Habitation neuve ou rénovée de façon majeure achetée d’un constructeur

Un remboursement partiel peut être demandé si toutes les conditions suivantes sont remplies :

• l’acheteur et chaque copropriétaire, s’il y a lieu, sont des particuliers;
• l’habitation achetée d’un constructeur est :
  • un immeuble d’habitation à logement unique;
  • ou un logement en copropriété;
• l’habitation est neuve ou a fait l’objet de rénovations majeures;
• elle est achetée pour servir de lieu de résidence habituelle :
  • à l’acheteur;
  • à un proche de l’acheteur;
  • à un autre copropriétaire;
  • ou à un proche de cet autre copropriétaire;
• le constructeur fournit l’habitation et le terrain en même temps et selon le même contrat de vente à l’acheteur et à chaque copropriétaire, s’il y a lieu;
• la propriété de l’immeuble ou du logement est transférée après que les travaux sont terminés à 90 %;
• l’acheteur, l’un de ses proches, un copropriétaire ou un proche d’un copropriétaire est le premier occupant après les travaux;
• si l’habitation est revendue par l’acheteur et les copropriétaires, le transfert de propriété doit avoir lieu avant toute occupation résidentielle ou d’hébergement;
• le prix d’achat de l’habitation et du terrain est inférieur à :
  • 450 000 $ pour la TPS;
  • 300 000 $ pour la TVQ;
• l’acheteur ou un copropriétaire a payé la TPS et la TVQ à l’achat.

Le délai pour demander le remboursement est de deux ans après le jour où l’acheteur est devenu propriétaire de l’immeuble ou du logement.

Une seule demande peut être présentée pour un même immeuble d’habitation. S’il existe plusieurs copropriétaires, un seul peut faire la demande.

Un seul des copropriétaires, ou l’un de ses proches, doit satisfaire aux critères relatifs au lieu de résidence habituelle.

Les formulaires applicables sont :

• Remboursement de taxes pour une nouvelle habitation achetée d’un constructeur (FP-2190.AC);
• Remboursement de TPS demandé par l’acheteur d’une première habitation neuve ou modifiée de façon majeure (FP-2190.APH), si les conditions du remboursement de TPS pour l’achat d’une première habitation sont respectées;
• et, pour demander la TVQ lorsque la JVM de l’immeuble d’habitation est inférieure à 300 000 $, le formulaire FP-2190.AC.

Habitation construite ou rénovée de façon majeure par le propriétaire

Un particulier peut demander un remboursement partiel lorsqu’il construit lui-même, ou fait construire, un immeuble d’habitation à logement unique ou un logement en copropriété, ou lorsqu’il en réalise ou fait réaliser la rénovation majeure.

Toutes les conditions suivantes doivent être remplies :

• le propriétaire et chaque copropriétaire, s’il y a lieu, sont des particuliers;
• l’habitation est :
  • un immeuble d’habitation à logement unique;
  • ou un logement en copropriété;
• le propriétaire et chaque copropriétaire, s’il y a lieu, étaient propriétaires ou locataires du terrain avant la construction;
• l’immeuble a été construit ou rénové de façon majeure pour être le lieu de résidence habituelle :
  • du propriétaire;
  • d’un proche du propriétaire;
  • d’un copropriétaire;
  • ou d’un proche d’un copropriétaire;
• le propriétaire, l’un de ses proches, un copropriétaire ou un proche d’un copropriétaire est le premier occupant après le début des travaux;
• si l’immeuble ou le logement est revendu par le propriétaire et les copropriétaires, le transfert de propriété doit avoir lieu avant toute occupation résidentielle ou d’hébergement;
• le propriétaire ou un copropriétaire a payé les taxes :
  • sur le terrain, s’il y a lieu;
  • sur les matériaux;
  • sur les services d’entrepreneur;
  • sur toutes les améliorations apportées au terrain;
• au moment où les travaux sont terminés à 90 %, la JVM du terrain et de l’habitation est inférieure à :
  • 450 000 $ pour la TPS;
  • 300 000 $ pour la TVQ.

La demande doit être présentée au plus tard deux ans après la première des dates suivantes :

• la date où les travaux de construction ou de rénovation majeure sont terminés à 90 %;
• la date qui suit de deux ans le jour où le propriétaire, un proche, un copropriétaire ou un proche d’un copropriétaire a commencé à occuper l’habitation après le début des travaux;
• la date où le propriétaire et tous les copropriétaires ont transféré la propriété de l’immeuble à une autre personne avant toute occupation.

Les formulaires applicables sont :

• Remboursement de taxes demandé par le propriétaire pour une habitation neuve ou modifiée de façon majeure (FP-2190.P);
• Remboursement de TPS demandé par l’acheteur d’une première habitation neuve ou modifiée de façon majeure (FP-2190.APH), si les conditions du remboursement de TPS pour l’achat d’une première habitation sont respectées;
• et, pour demander la TVQ lorsque la JVM de l’immeuble d’habitation est inférieure à 300 000 $, le formulaire FP-2190.P.

Une seule demande de remboursement peut être produite. Elle doit donc viser tous les travaux. Une demande supplémentaire ne sera pas acceptée pour des travaux réalisés après la première demande.

Si le propriétaire, un proche, un copropriétaire ou un proche d’un copropriétaire a occupé l’habitation pendant la construction ou la rénovation, le remboursement des taxes payées uniquement sur des biens et services doit être demandé dans le délai prescrit.

Les dépenses engagées plus de deux ans après le jour où cette occupation a commencé après le début des travaux ne sont pas admissibles.

La partie fédérale de la TVH payée lors de l’achat d’une habitation neuve peut aussi donner droit à un remboursement partiel.

Habitation située sur un terrain loué d’un constructeur ou part dans une coopérative d’habitation

Un particulier peut demander un remboursement partiel si toutes les conditions suivantes sont remplies :

• lui-même et chaque copropriétaire, s’il y a lieu, sont des particuliers;
• l’habitation est :
  • une habitation de deux logements ou moins, comme un duplex, une maison individuelle, jumelée ou en rangée, ou une maison mobile;
  • une habitation comprenant des chambres louées temporairement au public, comme un gîte touristique ou un gîte semblable, et utilisée à plus de 50 % comme résidence par le demandeur, un proche, un copropriétaire ou un proche d’un copropriétaire;
  • ou un logement en copropriété;
• l’habitation a été construite ou a fait l’objet de rénovations majeures;
• elle sert de lieu de résidence habituelle au demandeur, à un proche, à un copropriétaire ou à un proche d’un copropriétaire;
• le demandeur, un proche, un copropriétaire ou un proche d’un copropriétaire est le premier occupant après que les travaux sont terminés à 90 %;
• ou la propriété de l’habitation est transférée avant toute occupation comme lieu de résidence ou d’hébergement;
• la JVM de l’habitation située sur un terrain loué d’un constructeur, ou le prix d’achat de la part du capital social de la coopérative d’habitation, est inférieur à :
  • 472 500 $ pour la TPS;
  • 344 925 $ pour la TVQ;
• le transfert de possession a lieu après que les travaux sont terminés à 90 %.

Lorsque l’habitation est située sur un terrain loué du constructeur, le bail doit :

• prévoir une option d’achat du terrain;
• ou être d’une durée d’au moins 20 ans.

La demande doit être présentée au plus tard deux ans après :

• la date du transfert de possession de l’immeuble d’habitation;
• ou la date du transfert de propriété de la part du capital social de la coopérative d’habitation.

Une seule demande peut être présentée pour un même immeuble d’habitation. S’il y a plusieurs propriétaires, un seul copropriétaire peut faire la demande.

Un seul des copropriétaires, ou l’un de ses proches, doit satisfaire aux critères relatifs au lieu de résidence.

Les formulaires applicables sont :

• Remboursement de taxes pour une habitation située sur un terrain loué ou pour une part dans une coopérative d’habitation (FP-2190.L);
• Remboursement de TPS demandé par l’acheteur d’une première habitation neuve ou modifiée de façon majeure (FP-2190.APH), si les conditions du remboursement de TPS pour l’achat d’une première habitation sont respectées;
• et, pour demander la TVQ lorsque la JVM de l’immeuble d’habitation est inférieure à 300 000 $, le formulaire FP-2190.L.

Remboursement de la TPS pour l’achat d’une première habitation

Un acheteur d’une première habitation peut avoir droit à un remboursement de TPS pouvant atteindre 50 000 $ dans les cas suivants :

• achat d’une habitation neuve;
• construction d’une habitation;
• rénovation majeure d’un immeuble d’habitation;
• acquisition d’une part dans une coopérative d’habitation.

Ce remboursement peut viser les habitations suivantes, qu’elles soient construites par le particulier ou achetées d’un constructeur :

• habitation de deux logements ou moins, notamment :
  • maison individuelle;
  • maison jumelée;
  • duplex;
  • maison mobile;
• habitation comprenant des chambres louées temporairement au public, par exemple un gîte touristique, si elle est utilisée à plus de 50 % comme résidence;
• logement en copropriété.

Le remboursement peut aussi s’appliquer à l’achat d’une part du capital social d’une coopérative d’habitation donnant le droit de posséder une habitation dans un immeuble d’habitation.

Conditions d’admissibilité

Pour y avoir droit, toutes les conditions suivantes doivent être respectées :

• le demandeur est considéré comme acheteur d’une première habitation à la date applicable selon la situation :
  • date du transfert de propriété de l’immeuble, si l’habitation est achetée d’un constructeur;
  • date de prise de possession de l’immeuble, si l’habitation est située sur un terrain loué;
  • date du transfert de propriété de la part du capital social d’une coopérative d’habitation;
  • première des dates suivantes si l’habitation est construite ou rénovée de façon majeure :
    • date où elle commence à être occupée comme lieu de résidence habituelle;
    • date où les travaux sont terminés à 90 %;
• la construction ou les rénovations majeures ont commencé après le 19 mars 2025 et avant 2031;
• les travaux sont terminés à 90 % avant 2036;
• s’il y a un contrat de vente, il a été conclu après le 19 mars 2025 et avant 2031;
• dans le cas d’un contrat de vente, la construction ou les rénovations majeures doivent avoir commencé avant 2031 et être en grande partie terminées avant 2036;
• l’habitation est achetée pour être utilisée comme lieu de résidence habituelle;
• le demandeur est le premier occupant de l’habitation et l’utilise comme lieu de résidence habituelle;
• la condition de premier occupant n’est pas remplie si une autre personne devient propriétaire de l’immeuble dans le cadre d’une fourniture exonérée effectuée par le demandeur avant que celui-ci ait occupé l’habitation comme résidence ou hébergement;
• ni le demandeur ni son époux ou conjoint de fait n’a déjà demandé le remboursement de TPS pour l’achat d’une première habitation;
• la propriété ou la possession de l’immeuble, ou la propriété de la part de coopérative, est transférée au demandeur avant 2036;
• la JVM de l’habitation et du terrain ou le prix d’achat, sans les taxes, est inférieur à 1 500 000 $;
• dans le cas d’une habitation située sur un terrain loué du constructeur ou d’une part de coopérative, la JVM de l’habitation et du terrain ou le prix d’achat de la part est inférieur à 1 575 000 $.

Le remboursement maximal, combiné au remboursement partiel de TPS pour habitation neuve s’il y a lieu, correspond à 100 % de la TPS payée, sans dépasser 50 000 $.

Il diminue graduellement lorsque la JVM ou le prix d’achat dépasse :

• 1 000 000 $;
• ou 1 050 000 $ dans le cas :
  • d’une part du capital social d’une coopérative d’habitation;
  • ou d’une habitation située sur un terrain loué d’un constructeur.

Une seule demande peut être produite par immeuble d’habitation. Elle doit donc couvrir le plus de travaux possible.

Le délai général est de deux ans après le jour où le demandeur devient propriétaire ou obtient la possession de l’immeuble d’habitation.

Pour une habitation construite ou rénovée de façon majeure, la demande doit être produite au plus tard deux ans après la première des dates suivantes :

• la date où les travaux sont terminés à 90 %;
• la date suivant de deux ans le jour où l’occupation de l’habitation a commencé après le début des travaux.

Le formulaire à utiliser est Remboursement de TPS demandé par l’acheteur d’une première habitation neuve ou modifiée de façon majeure (FP-2190.APH).

Si la JVM de l’immeuble d’habitation est inférieure à 300 000 $, il faut aussi remplir le formulaire de TVQ correspondant à la situation :

• Remboursement de taxes demandé par le propriétaire pour une habitation neuve ou modifiée de façon majeure (FP-2190.P);
• Remboursement de taxes pour une nouvelle habitation achetée d’un constructeur (FP-2190.AC);
• Remboursement de taxes pour une habitation située sur un terrain loué ou pour une part dans une coopérative d’habitation (FP-2190.L).

Remboursement pour immeubles d’habitation locatifs neufs

Remboursement partiel de la TPS et de la TVQ

Le propriétaire d’un immeuble d’habitation locatif neuf ou rénové de façon majeure peut avoir droit à un remboursement partiel de TPS et de TVQ s’il loue à long terme, pendant au moins 12 mois, une ou plusieurs habitations de l’immeuble.

Le propriétaire peut être, par exemple :

• un particulier;
• une société.

Le remboursement vise les taxes payées :

• lors de l’achat de l’immeuble;
• lors de sa construction;
• lors de rénovations majeures.

Le propriétaire peut demander ce remboursement s’il n’a pas droit à un CTI ni à un RTI pour la TPS et la TVQ payées lors de l’achat de l’immeuble ou par autocotisation.

Le remboursement maximal est de 36 % des taxes payées pour chaque habitation admissible.

Les plafonds sont :

• 6 300 $ pour la TPS;
• 7 182 $ pour la TVQ.

Le remboursement diminue graduellement lorsque le prix d’achat ou la JVM de l’habitation neuve ou rénovée dépasse :

• 350 000 $ pour la TPS;
• 200 000 $ pour la TVQ.

Il devient nul lorsque le prix d’achat ou la JVM est égal ou supérieur à :

• 450 000 $ pour la TPS;
• 225 000 $ pour la TVQ.

Le propriétaire peut demander un remboursement s’il se trouve dans l’une des situations suivantes :

• il a acheté un immeuble d’habitation locatif neuf ou ayant fait l’objet de rénovations majeures;
• il a construit un immeuble d’habitation locatif neuf;
• il a réalisé la rénovation majeure d’un immeuble d’habitation locatif;
• il a construit un ajout à un immeuble d’habitation à logements multiples;
• il a converti un immeuble non résidentiel en immeuble d’habitation locatif.

Remboursement de TPS pour logements construits spécialement pour la location

Le propriétaire d’un immeuble d’habitation locatif neuf qui loue les habitations à long terme, pour au moins 12 mois, peut avoir droit à un remboursement de 100 % de la TPS payée ou payable sur cet immeuble.

Ce remboursement est appelé remboursement de la TPS pour des logements construits spécialement pour la location.

Les conditions suivantes doivent être remplies :

• l’immeuble est un immeuble d’habitation à logements multiples admissible à ce remboursement;
• le propriétaire est :
  • soit un constructeur ayant construit l’immeuble;
  • soit un constructeur ayant converti un immeuble non résidentiel en immeuble d’habitation à logements multiples admissible;
  • soit une personne ayant acheté l’immeuble d’un constructeur ou ayant acquis un droit dans cet immeuble;
• la construction ou les travaux de transformation nécessaires à la conversion ont commencé après le 13 septembre 2023 et avant 2031;
• les travaux ont été achevés en grande partie avant 2036.

Le propriétaire peut notamment être :

• un particulier;
• une société;
• une coopérative d’habitation;
• un organisme de services publics.

Taux de remboursement de la TPS/TVH pour logements construits spécialement pour la location

Des règles particulières existent pour le remboursement de la partie provinciale de la TVH selon la province participante.

Pour le Nouveau-Brunswick, la partie provinciale de la TVH exige que la construction commence après le 14 novembre 2024, mais avant 2028, et qu’elle soit achevée en grande partie avant 2030.

Pour 2023, la construction ou les travaux de transformation doivent avoir commencé après le 13 septembre 2023.

Année	TPS	Ontario	Nouvelle-Écosse	Terre-Neuve-et-Labrador	Île-du-Prince-Édouard	Nouveau-Brunswick
2023	100 %	100 %	100 %	100 %	100 %, maximum 35 000 $	0 %
2024	100 %	100 %	100 %	100 %	100 %, maximum 35 000 $	100 %
2025	100 %	100 %	100 %	100 %	100 %, maximum 35 000 $	100 %
2026	100 %	100 %	100 %	100 %	100 %, maximum 35 000 $	100 %
2027	100 %	100 %	100 %	100 %	100 %, maximum 35 000 $	100 %
2028	100 %	100 %	100 %	100 %	100 %, maximum 35 000 $	100 %
2029	100 %	100 %	100 %	100 %	90 %, maximum 31 500 $	100 %
2030	100 %	100 %	100 %	100 %	80 %, maximum 28 000 $	100 %
2031	100 %	100 %	100 %	100 %	70 %, maximum 24 500 $	0 %
2032	100 %	100 %	100 %	100 %	60 %, maximum 21 000 $	0 %
2033	100 %	100 %	100 %	100 %	50 %, maximum 17 500 $	0 %
2034	100 %	100 %	100 %	100 %	40 %, maximum 14 000 $	0 %
2035	100 %	100 %	100 %	100 %	30 %, maximum 10 500 $	0 %
2036	0 %	0 %	0 %	0 %	0 %	0 %

Cas particuliers et exceptions

Les cas particuliers et exceptions mentionnés dans le document comprennent notamment :

• l’exclusion des particuliers qui construisent ou rénovent de façon majeure en dehors d’une entreprise, d’un projet à risque ou d’une affaire commerciale;
• l’absence de fourniture à soi-même lorsque l’immeuble, le logement ou l’habitation est vendu avant sa première occupation;
• le traitement distinct d’un ajout et de l’immeuble existant lorsque l’immeuble entier est vendu avant l’occupation de l’ajout;
• l’exemption de remise pour certains usages personnels par un particulier ou un proche, lorsque les conditions relatives à l’usage principal, à l’absence d’autre usage principal et à l’absence de CTI/RTI sont respectées;
• l’exemption applicable à certaines résidences étudiantes construites, acquises ou rénovées principalement pour des étudiants;
• l’exemption applicable à certaines communautés religieuses logeant leurs membres dans une proportion de 90 % ou plus;
• le report possible pour les immeubles servant à loger des salariés, entrepreneurs et sous-traitants en lieu de travail éloigné;
• le calcul particulier applicable aux immeubles d’habitation subventionnés;
• les règles distinctes selon qu’un contrat de location avec option d’achat constitue une vente ou une location;
• les règles liées à la conversion d’un immeuble non résidentiel;
• les règles applicables lorsqu’un immeuble commence à être utilisé à des fins résidentielles ou personnelles;
• les règles applicables à la location ou sous-location d’un terrain pour usage résidentiel;
• l’assujettissement possible aux règles de fourniture à soi-même même en cas de rénovations mineures dans une entreprise de fourniture d’immeubles;
• la restriction selon laquelle une seule demande de remboursement peut généralement être produite pour un même immeuble d’habitation;
• les seuils particuliers pour les terrains loués et les parts dans des coopératives d’habitation;
• les délais particuliers pour les demandes de remboursement;
• les taux particuliers de remboursement de la partie provinciale de la TVH pour les logements construits spécialement pour la location.

Démarches et procédures

Remettre les taxes selon les règles de fourniture à soi-même

1. Déterminer si la personne est un constructeur.
2. Déterminer si l’immeuble est un immeuble d’habitation, un logement en copropriété, un immeuble à logements multiples ou un ajout.
3. Vérifier si l’immeuble est loué, occupé par le constructeur ou vendu avant sa première occupation.
4. Déterminer si une exception s’applique.
5. Établir la JVM de l’immeuble ou de l’ajout, incluant le terrain mais excluant la TPS et la TVQ.
6. Calculer les taxes réputées perçues sur cette JVM.
7. Si le constructeur est inscrit :
   • déclarer et remettre les taxes dans la déclaration habituelle;
   • produire la déclaration par voie électronique, sauf exception applicable aux organismes de bienfaisance.
8. Si le constructeur n’est pas inscrit :
   • produire le formulaire FP-505.2;
   • remettre les taxes au plus tard le dernier jour du mois civil suivant celui où elles deviennent payables.

Demander un remboursement des taxes payées sur les coûts de construction pour les non-inscrits

1. Vérifier que la personne n’est pas inscrite.
2. Vérifier qu’elle doit remettre des taxes réputées perçues selon les règles de fourniture à soi-même.
3. Rassembler les taxes payées sur :
   • le terrain, s’il y a lieu;
   • les matériaux;
   • les services liés à la construction.
4. Produire le formulaire FP-2189.
5. Respecter le délai de deux ans suivant le jour où la fourniture à soi-même a été effectuée.

Demander un remboursement pour habitation neuve achetée d’un constructeur

1. Vérifier que l’acheteur et tous les copropriétaires sont des particuliers.
2. Vérifier que l’habitation est admissible et qu’elle servira de lieu de résidence habituelle.
3. Vérifier que le constructeur a fourni l’habitation et le terrain selon le même contrat.
4. Vérifier que la propriété a été transférée après que les travaux sont terminés à 90 %.
5. Vérifier la première occupation ou la revente avant occupation.
6. Vérifier les seuils :
   • moins de 450 000 $ pour la TPS;
   • moins de 300 000 $ pour la TVQ.
7. Produire le formulaire FP-2190.AC.
8. Si le remboursement de TPS pour première habitation est demandé, produire FP-2190.APH.
9. Respecter le délai de deux ans après le transfert de propriété.

Demander un remboursement pour habitation construite ou rénovée par le propriétaire

1. Vérifier que le demandeur et les copropriétaires sont des particuliers.
2. Vérifier que l’habitation est un immeuble à logement unique ou un condominium.
3. Vérifier que le demandeur ou les copropriétaires étaient propriétaires ou locataires du terrain avant la construction.
4. Vérifier l’usage comme lieu de résidence habituelle.
5. Vérifier la première occupation ou la revente avant occupation.
6. Vérifier que les taxes ont été payées sur les éléments admissibles.
7. Vérifier la JVM au moment où les travaux sont terminés à 90 % :
   • moins de 450 000 $ pour la TPS;
   • moins de 300 000 $ pour la TVQ.
8. Produire FP-2190.P.
9. Si le remboursement de TPS pour première habitation est demandé, produire FP-2190.APH.
10. Respecter le délai de deux ans selon la première date applicable.

Demander un remboursement pour habitation sur terrain loué ou part de coopérative

1. Vérifier que le demandeur et les copropriétaires sont des particuliers.
2. Vérifier que l’habitation est admissible.
3. Vérifier l’usage comme lieu de résidence habituelle.
4. Vérifier la première occupation après travaux terminés à 90 %, ou le transfert avant occupation.
5. Vérifier les seuils :
   • moins de 472 500 $ pour la TPS;
   • moins de 344 925 $ pour la TVQ.
6. Si le terrain est loué du constructeur, vérifier que le bail prévoit :
   • une option d’achat;
   • ou une durée minimale de 20 ans.
7. Produire FP-2190.L.
8. Si le remboursement de TPS pour première habitation est demandé, produire FP-2190.APH.
9. Respecter le délai de deux ans après le transfert de possession ou le transfert de propriété de la part de coopérative.

Demander le remboursement de TPS pour l’achat d’une première habitation

1. Vérifier que le demandeur respecte la définition d’acheteur d’une première habitation.
2. Vérifier les dates :
   • après le 19 mars 2025;
   • avant 2031 pour le début des travaux ou le contrat;
   • avant 2036 pour les travaux terminés à 90 %;
   • avant 2036 pour le transfert de propriété ou de possession.
3. Vérifier que l’habitation servira de lieu de résidence habituelle.
4. Vérifier que le demandeur est le premier occupant.
5. Vérifier qu’aucune demande antérieure n’a été faite par le demandeur ou son époux ou conjoint de fait.
6. Vérifier les seuils :
   • moins de 1 500 000 $ pour la JVM ou le prix de l’habitation et du terrain;
   • moins de 1 575 000 $ pour une habitation sur terrain loué du constructeur ou une part de coopérative.
7. Produire FP-2190.APH.
8. Produire aussi le formulaire TVQ approprié si la JVM est inférieure à 300 000 $.
9. Respecter le délai de deux ans applicable.

Demander un remboursement pour immeuble d’habitation locatif neuf

1. Vérifier que l’immeuble est neuf, rénové de façon majeure, converti ou qu’un ajout a été construit.
2. Vérifier que les habitations sont louées à long terme, pour au moins 12 mois.
3. Vérifier que le propriétaire n’a pas droit à un CTI ni à un RTI pour les taxes visées.
4. Vérifier les seuils applicables au remboursement partiel.
5. Présenter la demande dans les deux ans suivant la fin du mois où les taxes deviennent payables ou sont réputées payées.
6. Pour la TPS, produire une seule demande par immeuble, même en cas de copropriété.
7. Pour la TVQ, chaque demandeur doit produire sa propre demande selon son pourcentage de droit de propriété.
8. Utiliser les formulaires suivants selon le cas :

Remboursement	Formulaire
Remboursement partiel de la TPS	Remboursement habituel de la TPS pour un immeuble d’habitation locatif neuf ou remboursement de la TPS/TVH pour des logements construits spécialement pour la location (FP-524)
Immeuble comprenant plus de deux habitations	Ajouter Annexe au remboursement de TPS pour un immeuble d’habitation locatif neuf – Logements multiples (FP-525)
Remboursement partiel de la TVQ	Remboursement de TVQ pour un immeuble d’habitation locatif neuf (VD-370.67) ou Remboursement de TVQ pour un immeuble d’habitation locatif neuf – Coopératives d’habitation et locateurs de terrains (VD-370.89)
Remboursement de TPS/TVH pour logements construits spécialement pour la location	FP-524 seulement

Mises en garde importantes

• Les renseignements du document sont informatifs et ne constituent pas une interprétation juridique des lois fiscales.
• Les règles de fourniture à soi-même peuvent obliger un constructeur à remettre des taxes même s’il n’y a pas de vente réelle à un tiers.
• La JVM doit inclure la valeur du terrain, mais exclure la TPS et la TVQ.
• La vente avant première occupation peut modifier complètement le traitement fiscal.
• Un particulier qui construit ou rénove hors d’une entreprise n’est pas constructeur, mais cette exclusion ne s’applique pas aux activités commerciales.
• Les inscrits, sauf organismes de bienfaisance, doivent transmettre leurs déclarations de TPS et TVQ par voie électronique.
• Les fournitures exonérées, comme certaines locations résidentielles d’un mois ou plus ou la vente d’un immeuble d’habitation non neuf, ne donnent généralement pas droit à des CTI ou RTI.
• Les délais de remboursement varient selon le type de demande; il ne faut pas confondre le délai pour remettre les taxes et le délai pour demander un remboursement.
• Une seule demande de remboursement peut généralement être présentée pour un même immeuble d’habitation.
• Pour les habitations construites ou rénovées par le propriétaire, les travaux effectués après une première demande ne pourront pas faire l’objet d’une autre demande.
• Certaines dépenses deviennent inadmissibles si elles sont engagées plus de deux ans après le début de l’occupation suivant le début des travaux.
• Pour le remboursement de TPS pour l’achat d’une première habitation, le demandeur et son époux ou conjoint de fait ne doivent jamais avoir demandé ce remboursement auparavant.
• Les seuils monétaires déterminent souvent la réduction ou la perte complète du remboursement.
• Pour les contrats de location avec option d’achat, la qualification du contrat comme vente ou location change le moment et la manière d’appliquer les taxes.
• Pour les immeubles subventionnés, le montant de taxes à remettre peut être calculé selon une méthode différente et correspond au plus élevé de deux montants.
• Pour les lieux de travail éloignés, le report prend fin si l’immeuble est vendu ou loué principalement à d’autres personnes que les salariés, entrepreneurs ou sous-traitants visés.
• La publication anglaise correspondante existe sous le titre The QST and the GST/HST: How They Apply to Residential Complexes – Construction or Renovation (IN-261-V).

Synthèse

Ce document explique comment la TPS, la TVH et la TVQ s’appliquent aux immeubles d’habitation construits, rénovés, convertis, vendus ou loués. Les règles de fourniture à soi-même obligent souvent un constructeur à calculer et remettre des taxes sur la juste valeur marchande lorsqu’il loue un immeuble neuf ou rénové de façon majeure, ou lorsqu’il l’occupe lui-même à titre résidentiel. Plusieurs exceptions existent, notamment pour certains usages personnels, résidences étudiantes, communautés religieuses, lieux de travail éloignés et immeubles subventionnés. Les inscrits peuvent parfois récupérer les taxes par CTI ou RTI, tandis que les non-inscrits peuvent demander certains remboursements. Les particuliers peuvent avoir droit à des remboursements pour habitations neuves, avec des plafonds de 6 300 $ pour la TPS et 9 975 $ pour la TVQ, sous réserve de seuils de valeur. Un acheteur d’une première habitation peut, pour les projets admissibles commencés après le 19 mars 2025 et avant 2031, obtenir un remboursement de TPS pouvant atteindre 50 000 $. Les immeubles locatifs neufs peuvent donner droit à des remboursements partiels, ou à un remboursement de 100 % de la TPS pour certains logements construits spécialement pour la location. Les délais, seuils, formulaires et conditions d’occupation sont essentiels, car une demande tardive, incomplète ou visant un immeuble non admissible peut faire perdre le remboursement.