Incorporation d’un courtier immobilier au Québec : règles de l’OACIQ (2026)
Un courtier immobilier qui agit pour une agence peut exercer ses activités au sein d’une société par actions, à des conditions précises : détenir au moins 90 % des droits de vote, en être le président, donner à la société un nom qui comprend le sien, conclure un contrat entre la société et l’agence, puis transmettre une demande d’autorisation à l’OACIQ. La rétribution versée par l’agence appartient alors à la société. Ce guide détaille les conditions, les étapes, la fiscalité 2026 et les erreurs à éviter.
Incorp-Québec est un service de préparation de documents d’incorporation — ni un cabinet d’avocats, ni le Registraire des entreprises, ni un site gouvernemental, et sans lien avec l’OACIQ. Les règles du courtage relèvent de l’Organisme : validez votre situation auprès de lui et de vos conseillers.
1. Pourquoi les courtiers immobiliers s’incorporent-ils ?
Les courtiers s’incorporent principalement pour le report d’impôt : les commissions laissées dans la société sont imposées au taux des sociétés — environ 12,2 % à 20,5 % en 2026, selon la situation — plutôt qu’à un taux personnel qui grimpe jusqu’à environ 53,3 %. L’avantage devient généralement réel quand les revenus dépassent durablement le train de vie.
Le métier s’y prête : les commissions sont élevées dans les bonnes années et irrégulières d’une année à l’autre. La société permet de lisser — encaisser une année record, se verser une rémunération régulière, laisser le surplus fructifier. Notre guide Quand s’incorporer au Québec ? chiffre ce mécanisme tranche par tranche.
Deux nuances honnêtes. L’incorporation ne fait généralement pas disparaître l’impôt : elle le reporte au moment où vous sortez l’argent — si toutes vos commissions paient votre vie, l’avantage fond. Et si vous travaillez au sein d’une équipe sous la direction d’un autre courtier, horaires encadrés et peu de dépenses propres, faites évaluer le risque de qualification en entreprise de prestation de services personnels (EPSP) par un comptable avant de vous lancer.
D’autres professions ont leurs réalités d’incorporation — consultez nos guides dédiés : médecin (règles du CMQ), infirmière d’agence et camionneur incorporé.
2. Les conditions exactes de l’OACIQ pour exercer en société par actions
Depuis le 1er janvier 2012, le règlement (chapitre C-73.2, r. 1, art. 34.1) autorise le courtier qui agit pour une agence à exercer au sein d’une société par actions s’il détient au moins 90 % des droits de vote, en est le président, si le nom de la société comprend son prénom et son nom tels qu’ils figurent sur son permis, et si un contrat lie la société à l’agence.
| Condition | Ce que prévoient la Loi sur le courtage immobilier et le règlement |
|---|---|
| Agir pour une agence | Seul le courtier qui agit pour une agence peut exercer en société par actions; le courtier à son propre compte n’y est pas autorisé |
| Droits de vote | Le courtier détient au moins 90 % des droits de vote rattachés aux actions de la société |
| Présidence | Le courtier est président de la société |
| Nom de la société | Le nom principal comprend le prénom et le nom du courtier (ou son nom usuel, le cas échéant) tels qu’ils apparaissent sur son permis — une compagnie à numéro seule ne suffit pas |
| Contrat avec l’agence | Un contrat est conclu entre la société, représentée par le courtier, et l’agence pour laquelle il agit |
| Exclusivité | Le courtier agit pour l’agence exclusivement par l’entremise de la société |
| Documents à l’OACIQ | État des informations à jour au Registre des entreprises et, s’il y a d’autres actionnaires, leurs noms et droits de vote |
| Sur demande de l’Organisme | Statuts et règlements, registre des valeurs mobilières, conventions entre actionnaires, déclarations au REQ |
La société ne fait pas écran sur le plan professionnel : la Loi la rend solidairement responsable avec le courtier de ses obligations et de ses fautes, et le courtier ne peut pas invoquer la personnalité juridique de sa société pour diminuer sa responsabilité personnelle. L’assurance responsabilité (FARCIQ) doit d’ailleurs désigner la société comme assurée.
Si une condition cesse d’être respectée — vous passez sous 90 % des droits de vote, vous n’êtes plus président, le contrat avec l’agence prend fin —, le règlement (art. 34.2) accorde 15 jours à partir du constat pour corriger la situation. À défaut, l’autorisation d’exercer au sein de la société tombe.
Le nom de votre société doit comprendre votre nom : forfait Complet, 697 $
Pour un courtier, la compagnie à numéro seule ne répond pas à la condition de l’OACIQ sur le nom. Le forfait Complet inclut le nom officiel (ex. : « Marie Tremblay courtier immobilier inc. »), les inscriptions TPS/TVQ et retenues à la source, et le service express — frais gouvernementaux de 397 $ compris.
3. Les étapes dans le bon ordre : société, contrat, OACIQ
L’ordre compte : il faut d’abord constituer une société conforme au Registraire (nom incluant votre prénom et votre nom, structure d’actions qui vous garde au moins 90 % des votes), puis conclure le contrat avec votre agence, et enfin transmettre la demande d’autorisation à l’OACIQ. La rétribution ne peut être versée à la société qu’une fois l’autorisation en place.
Étape 1 — Constituer une société par actions conforme
La société est constituée au Registraire des entreprises : statuts, capital-actions, administrateurs, déclaration initiale et NEQ. Les frais gouvernementaux 2026 sont de 397 $ (595,50 $ en prioritaire), plus 27 $ si vous réservez un nom. Prévoyez dès les statuts un actionnariat qui vous conserve au moins 90 % des votes et la présidence — c’est l’étape que couvre notre service d’incorporation; pour un courtier, le forfait Complet à 697 $ (nom officiel inclus) est généralement le bon choix.
Étape 2 — Conclure le contrat entre la société et l’agence
Un contrat écrit lie la société, représentée par vous, et l’agence : la société fournit vos services de courtier, et vous agissez pour l’agence exclusivement par l’entremise de la société. Le formulaire de l’OACIQ prévoit une section où le dirigeant d’agence confirme ce contrat et consent à l’exclusivité — parlez-en à votre agence avant de déposer quoi que ce soit.
Étape 3 — Transmettre la demande d’autorisation à l’OACIQ
Vous remplissez la Demande d’autorisation d’exercice au sein d’une société par actions, accompagnée de l’état des informations de la société au Registre des entreprises et, s’il y a d’autres actionnaires, de leurs noms et droits de vote. Des frais s’appliquent selon la grille tarifaire publiée par l’Organisme (synbad.com/frais). Cette démarche vous appartient : nous préparons la constitution, pas le dossier OACIQ.
Étape 4 — Recevoir la rétribution par la société
Une fois l’autorisation en place, la rétribution relative à vos services appartient à la société : l’agence la verse à votre inc. plutôt qu’à vous. Les contrats de courtage sont alors signés par la société, représentée par vous, pour et au nom de l’agence, et vos représentations et publicités sont faites par la société et indiquent son nom — le règlement permet d’y accoler la mention « société par actions d’un courtier immobilier ».
Étape 5 — Maintenir la conformité, année après année
Chaque année : mise à jour annuelle au REQ et droits annuels de 106 $, déclarations de revenus de la société, et vigilance sur les conditions de l’OACIQ — tout changement d’actionnariat, de présidence ou d’agence se régularise dans les 15 jours. N’oubliez pas la TPS/TVQ sur vos commissions : notre calculateur TPS/TVQ vous donne les montants en quelques secondes.
4. La fiscalité du courtier incorporé, en bref
En 2026, une société québécoise paie environ 12,2 % d’impôt sur ses premiers 500 000 $ de revenu admissible — un taux que le budget du Québec du 29 avril 2026 abaisse à environ 11,2 % pour les années d’imposition qui commencent après cette date. Mais un courtier incorporé seul, sans employés, n’atteint généralement pas le critère québécois des 5 500 heures rémunérées et paie plutôt environ 20,5 %. Même à ce taux, l’écart avec un taux personnel de 47 % à 53 % demeure considérable sur les surplus.
Trois repères, à valider avec votre comptable :
- Le report d’impôt suppose des surplus. Si toutes les commissions ressortent chaque année en salaire ou en dividendes, le gain net est généralement mince une fois les coûts récurrents comptés.
- Salaire ou dividendes : un dosage annuel. Le salaire crée des droits REER et cotise au RRQ; le dividende évite certaines charges sociales mais n’ouvre pas ces droits.
- Le fractionnement familial a des limites. Les 90 % de droits de vote laissent peu de place à d’autres actionnaires, et l’impôt sur le revenu fractionné encadre strictement les dividendes versés aux proches. Ne bâtissez rien sur cette prémisse sans avis fiscal.
Pour le portrait complet des frais de départ et récurrents, consultez notre guide des coûts d’incorporation.
5. Les erreurs fréquentes des courtiers qui s’incorporent
Les erreurs les plus coûteuses : constituer une compagnie à numéro alors que le nom de la société doit comprendre celui du courtier, exercer par la société avant l’autorisation de l’OACIQ, oublier le contrat avec l’agence, et laisser une condition se dégrader au-delà des 15 jours. Toutes sont évitables.
- Un nom de société non conforme. Le nom principal doit comprendre votre prénom et votre nom tels qu’ils apparaissent sur votre permis. Une compagnie à numéro seule ne passe pas — prévoyez le nom officiel dès la constitution.
- Des statuts qui diluent vos droits de vote. Conjoint ou associé détenant plus de 10 % des votes, convention d’actionnaires qui limite votre contrôle : la structure doit respecter les conditions dès le départ, et à tout moment par la suite.
- Recevoir la rétribution avant l’autorisation. L’agence ne devrait verser la rétribution à votre société qu’une fois votre autorisation en place — sinon, c’est un problème pour elle comme pour vous.
- Négliger les obligations annuelles. Mise à jour annuelle et droits de 106 $ au REQ : les omissions répétées peuvent mener jusqu’à la radiation d’office de la société.
- S’incorporer trop tôt. Avec la comptabilité de société et les frais récurrents, l’incorporation devient généralement intéressante quand des surplus restent durablement dans la société — un seuil à faire chiffrer, pas à deviner.
FAQ — Incorporation d’un courtier immobilier : vos questions
Un courtier immobilier peut-il s’incorporer au Québec ?
Oui. Un courtier qui agit pour une agence peut exercer ses activités au sein d’une société par actions dont il a le contrôle, conformément à la Loi sur le courtage immobilier et au règlement de l’OACIQ : au moins 90 % des droits de vote, présidence, nom conforme, contrat avec l’agence et demande d’autorisation à l’Organisme.
Un courtier à son propre compte peut-il exercer en société par actions ?
Non. L’exercice en société par actions est réservé au courtier qui agit pour une agence. Si vous exercez à votre propre compte, discutez de vos options — rejoindre une agence ou envisager un permis d’agence — avec l’OACIQ avant de constituer quoi que ce soit.
Puis-je utiliser une compagnie à numéro comme courtier immobilier ?
Pas comme nom principal : l’OACIQ exige que le nom de la société comprenne votre prénom et votre nom tels qu’ils apparaissent sur votre permis (ex. : « Marie Tremblay courtier immobilier inc. »). C’est pourquoi le forfait Complet à 697 $, qui inclut le nom officiel, convient généralement mieux aux courtiers que la compagnie à numéro.
Qui peut détenir des actions de la société d’un courtier ?
Vous devez détenir au moins 90 % des droits de vote et être président. D’autres personnes peuvent détenir le reste; l’OACIQ exige alors leurs noms et le pourcentage des droits de vote de chacun. Les règles fiscales sur le revenu fractionné limitent toutefois l’intérêt des dividendes versés aux proches — validez avec un fiscaliste.
Ma commission peut-elle être versée directement à ma société ?
Oui, c’est le cœur du mécanisme : une fois l’autorisation de l’OACIQ en place, la rétribution relative à vos services appartient à la société, et l’agence la verse à celle-ci. Avant l’autorisation, la rétribution vous est versée personnellement — complétez les démarches avant de compter sur ce circuit.
L’incorporation protège-t-elle ma responsabilité professionnelle ?
Non. La Loi rend la société solidairement responsable avec vous de vos obligations professionnelles et de vos fautes, et l’assurance du FARCIQ doit couvrir la société comme vous. La séparation patrimoniale peut jouer pour d’autres dettes (bail, fournisseurs, par exemple), selon la situation.
Combien coûte l’incorporation d’un courtier immobilier en 2026 ?
Comptez 397 $ de frais gouvernementaux pour la constitution (595,50 $ en prioritaire), les frais de la demande d’autorisation selon la grille de l’OACIQ, puis 106 $ de droits annuels au REQ. Avec la préparation du dossier par Incorp-Québec — 697 $ tout inclus en forfait Complet, nom officiel et frais gouvernementaux compris —, il ne reste ensuite à budgéter que les frais de l’OACIQ, publiés sur sa grille tarifaire.
Prêt à constituer votre société de courtier ?
L’incorporation d’un courtier immobilier se joue en deux temps : une société bien constituée — nom conforme, 90 % des droits de vote, présidence —, puis les démarches auprès de votre agence et de l’OACIQ. Nous nous chargeons du premier temps; le second demeure votre responsabilité de titulaire de permis.
Votre société avec nom officiel pour 697 $, frais gouvernementaux compris
Statuts de constitution, déclaration initiale au REQ, nom officiel comprenant votre nom, inscriptions TPS/TVQ et retenues à la source, service express : le forfait Complet couvre la constitution de A à Z. La demande d’autorisation à l’OACIQ et le contrat avec votre agence demeurent vos démarches de courtier.